دولـــــة فــــلســــــطين
السلطــــة القضائيـــة
المحكمة العليا / محكمــة النقض
"الحكــــــــم"
الصادر عن المحكمة العليا / محكمة النقض المنعقدة في رام الله المأذونة بإجراء المحاكمة وإصداره
 بإسم الشعب العربي الفلسطيني
الهـيئة الحـاكـمة بـرئاســة نائب رئيس المحكمة العليا/محكمة النقض القاضي السيدة ايمان ناصر الدين
  وعضويـة السادة القضاة : محمد احشيش،بشار نمر،كمال جبر،سعد السويطي 
 
الطـــاعن : رشيد مصطفى محمد عوض / دير قديس 
                وكيلته المحاميه ميسون ابو شلبك / رام الله 
المطعون ضدهم
1.	ملك سماره شكري عيسى مشارقه زوجة المرحوم ابراهيم فؤاد عیسى / جفنا - رام الله 
2.	فؤاد ابراهيم فؤاد عيسى (عبدو) / رام الله
3.	الياس ابراهيم فؤاد عيسى (عبدو) / رام الله
4.	جولييت ابراهيم فؤاد عيسى (عبدو) / رام الله
5.	جانسيت ابراهيم فؤاد عیسى (عبدو) / رام الله
6.	حلا ابراهيم فؤاد عیسى (عبدو) / رام الله
وكيلتها المحاميه نجلاء الظاهر / رام الله 
7.	كلودين ابراهيم فؤاد عیسى (عبدو) / رام الله
8.	جولييت الياس سليم عيسى / جفنا 
9.	ميسون فؤاد ابراهيم عيسى جفنا 
10.	دعد فؤاد ابراهيم رزق / جفنا 
11.	ورثة المرحوم حسین رشید حسین عبيد / رام الله بواسطه الوريثه منال ابراهيم عبد المحسن عبيد وسامر حسين رشيد عبيد ومريم حسين رشيد عبيد واحمد حسين رشيد عبيد بصفتهم الشخصيه والارثية وبالاضافه الى ورثه المرحوم حسين رشيد حسين عبيد 
                            وكيلتهم المحاميه نجلاء ظاهر / رام الله 
الاجــــــــراءات
تقدم الطاعن بواسطه وكيلته بتاريخ 2020/12/16 بهذا الطعن لنقض الحكم الصادر عن محكمة استئناف رام الله بتاريخ 2020/11/30 في الاستئناف المدني رقم 2015/557 والقاضي بعدم قبول الاستئناف في مواجهة المستانف عليها الثامنه لسبق ترك الدعوى عنها امام محكمة الدرجة الاولى وبذات الوقت رد الاستئناف موضوعا وتاييد الحكم المستانف وتضمين المستانف الرسوم والمصاريف ومبلغ 500 دينار اتعاب محاماه .
وقد تلخصت اسباب الطعن بالاتي : 
1.	اخطأت محكمة الاستئناف في تطبيق احكام الماده 11/ب من القانون رقم 51 لسنة 1958 المعدل للاحكام المتعلقه بالاموال غير المنقوله حين اعتبرت بانه لا يوجد للوكاله الأولى الاسبق اية ميزه او افضليه ما دام انه لم يبادر الى تسجيلها لدى الموقع الرسمي 
2.	اخطأت محكمة الاستئناف في فهم وتطبيق القانون حيث ان مهمه محكمة الاستئناف لا تقتصر على مراقبة الحكم المستانف من حيث تطبيق القانون بل تتعداه الى نقل ( أي فى عنف ( النزاع في حدود طلبات المستانف باعادة طرحة عليها وعليها ان تقول كلمتها بحكم مسبب تتصدى فيه لكل ما قدم واثير امامها وقد اقتصر الحكم المطعون فيه على مناقشه من هو الاجدر بالحمايه دون الاخذ باسباب الاستئناف التي طرحها الطاعن او بالاشاره اليها 
3.	محكمة الاستئناف خالفت الاستقرار القضائي بخصوص الوكاله الدوريه والقيمه القانونيه لها واسست حكمها في ما يخالف الواقع الفلسطيني واسست حكمها على واقع وقوانين دول الجوار 
4.	اخطأت المحكمة مصدرة الحكم في ما استندت اليه من ان الطاعن لم يقدم اية بينه يثبت من خلالها سوء نية المدعي عليه الحادي عشر بالشراء وتوصلها الى نتيجة ان الطاعن لا يوجد له اية حقوق في مواجهة المشتري اللاحق الا اذا ثبت سوء نيته وحقه يكون في مواجهة سوء نية البائع او وكيله .
5.	اخطأت محكمة الاستئناف في تأييد الحكم الصادر عن محكمة بداية رام الله دون التطرق الى البينات المقدمه من الطاعن .
تقدم المطعون ضدهم الاولى والثالث والسادسه والسابعه والحادي عشر بواسطه وكيلتهم بلائحة جوابيه ابدوا من خلالها موافقه الحكم الطعين لاحكام القانون والاصول وطلبوا بالنتيجة رد الطعن موضوعا وتضمين الطاعن الرسوم والمصاريف واتعاب المحاماه 
المحكمــــــــــــة
بالتدقيق وبعد المداوله وحيث نجد بان الطعن مقدم ضمن المده القانونيه ومستوف لشرائطه الشكليه الاخرى نقرر قبوله شكلا .
وبالعوده لاوراق الدعوى نجد بان المدعي كان قد اقام دعواه امام محكمة بداية رام الله وقد سجلت تحت الرقم 2010/256 والتي موضوعها ابطال وكاله دوريه وصفقات عقاريه وفسخ عقود بيع وسندات تسجيل وتنفيذ وكاله دوريه ، وبعد أن استمعت المحكمة الى اطراف الدعوى اصدرت حكمها الفاصل في الموضوع بتاريخ 2015/5/10 والذي قضى برد الدعوى وتضمين المدعى الرسوم والمصاريف ومبلغ 300 دينار اتعاب محاماه 
لم يرتض المدعي بهذا الحكم ما دفعه للطعن به استئنافا امام محكمة استئناف رام الله بموجب الاستئناف رقم 2015/557 والذي قضى بتاريخ 2017/3/20 برد الاستئناف موضوعا وتضمين المستانف الرسوم والمصاريف ومبلغ 150 دينار اتعاب محاماه وبعد ان وقع الطعن بالنقض على هذا الحكم قررت الاخيره وبموجب القرار الصادر عنها بتاريخ 2020/4/21 في الطعن المدني رقم 2017/850 قبول الطعن موضوعا لوقوع بطلان اثر في الحكم واعادة الاوراق لمرجعها . ومن ثم اعادت محكمة الاستئناف سماع مرافعات الاطراف مجددا ومن ثم اصدرت حكمها الفاصل في الموضوع بتاريخ 2020/11/30 والذي قضى برد الاستئناف موضوعا مع الرسوم والمصاريف ومبلغ 500 دينار اتعاب محاماه .

لم يلق هذا الحكم قبولا لدى المستانف (المدعي) فبادر للطعن به امام محكمة النقض بموجب الطعن قيد النظر.
 
وبالعودة للبحث في اسباب الطعن بالنقض والتي نعت وباجمال ما جاء فيها على الحكم الطعين بالخطا في تطبيق احكام القانون وبالاخص احكام الماده 11/ب من القانون رقم 51 لسنه 1958 المعدل للاحكام المتعلقه بالاموال غير المنقوله ، وبتخطئة المحكمه في ما انتهت اليه من نتيجة وما بنت عليه حكمها من اسباب ، وان المحكمة خالفت ما استقر عليه القضاء بخصوص الوكاله الدوريه ولم تتطرق في حكمها الى بينات الطاعن ولا الى تفصیل اسباب استئنافه .
وفي ذلك وحيث نجد وبعد مراجعة اوراق الدعوى بان وقائعها تتلخص في ان الطاعن كان قد اشترى من المدعى عليهم الثامن الى العاشر ومن مورث المدعى عليهم الأولى الى السابع قطعة ارض مساحتها 1356 متر مربع (جزء من حصصهم بموجب الوكاله الدوريه رقم 98/9280 بتاريخ 1998/11/19 وعند محاولته تنفيذ الوكاله لدى المرجع المختص تبين بان الورثه قاموا ببيع كامل حصصهم وحقوقهم الارثيه بالغا ما بلغت مساحتها للمدعى عليه الحادي عشر بموجب الوكاله الدوريه رقم 1999/1222 بتاريخ 1999/2/14 حيث جرى تسجيل الارض بموجب هذه الوكاله الى المشتري لدى دائرة تسجيل الاراضي بموجب الصفقه العقاريه 133/ج/1999 .
اقام المدعي هذه الدعوى للمطالبه بالغاء وابطال الوكالة الدوريه الثانيه التي نظمها الورثه للمشتري الثاني وابطال ما ترتب عليها من قيود باعتبار انها لاحقه للوكاله التي نظمت لصالحه من السابق وباعتبار ان الوكالة التي نظمت لصالحه غلت يد الورثه عن اجراء اي تصرف على الارض المبيعه وان الوكالة الاسبق بالتنظيم هي الوكاله الاولى بالتنفيذ 
وبالعوده للبحث في ما اثاره الطاعن حول مخالفة المحكمة مصدرة الحكم في تطبيق احكام الماده /11/ ب من القانون المعدل للاحكام المتعلقه بالاموال غير المنقوله رقم 51 لسنة 58 وفي النتيجة التي انتهت اليها ، وبالرجوع لاحكام الماده 11/ب المشار اليها نجد بأنها تنص على ( الوكالات التي ينظمها او يصدقها الموظفون المذكورون في الفقره السابقه والمتضمنه بيع وفراغ الاموال غير المنقوله والمتعلق بها حق الغير كقبض الثمن واجبة التنفيذ في جميع الاحوال لدى دوائر التسجيل والمحاكم في خلال سنة واحده من تاريخ تنظيمها او تصديقها .. الخ)). وقد عدلت مدة صلاحيتها للتنفيذ الى خمسة عشر سنة بموجب الأمر 1464 . وعلى الرغم من ان الثابت من صريح النص بان الوكالات الدورية التي تنظم طبقا لاحكام القانون تكون واجبة التنفيذ الا ان ذلك لا يضفي على الوكاله الدوريه بعينها صفة سند التسجيل ولا تتحصن بما لهذا السند من حصانه وحماية كفلها القانون ، فقد استقر الرأي فقها وقضاءا على ان المشتري بموجب الوكاله الدوريه لا يعتبر مالكا بمجرد تنظيم الوكاله ومن المتوجب عليه ولاكتساب صفة المالك اتمام تنفيذها وذلك باجراء الفراغ بموجبها لدى الموقع الرسمي ، وبذلك فان ما يتمتع به سند التسجيل من حمايه لا ينسحب على الوكاله الدوريه لاختلاف الاثر القانوني المختلف المتأتى عن كل واحد منهما ، فبينما يعتبر حائز السند مالكا للعقار له کافه حقوق المالك لا يعتبر المشتري بموجب الوكاله مالكا ولا يتمتع بكل ما للمالك من حقوق ، ولما كان ذلك فان قيام المشتري الثاني (حسن) (النيه بتسجيل العقار واستخراج سند تسجيل من الدائرة المختصه يفيد بنقل القيد باسمه قبل ان يقوم الطاعن بتنفيذ وكالته يحول دون حقه في المطالبه بابطال الوكاله الثانيه وما ترتب عليها من اثار طالما ان المشتري الثاني تحصن بسند التسجيل وبما اسبغه القانون عليه من وسائل حماية وطالما ان الطاعن ايضا لم يثبت ولم يقدم اية بينه تؤكد بان المشتري الثاني كان سيء النيه او ان هناك احتيالا او مبررا يصح البناء عليه طبقا لاحكام القانون لابطال الوكاله الدوريه وسند التسجيل المنبثق عنها ، ولما كان تقاعس الطاعن وتأخرة في تنفيذ الوكاله او وضع اشارة تفيد بشراءه للعقار في دائرة التسجيل لا يرتب له حقا في مواجهة المشتري الجديد حسن النيه الذي سبقه بالتسجيل ولا ينتصب هذا بذاته سببا لابطال الوكاله الدوريه الثانيه ولا ابطال الاثار التي ترتبت عليها وانما تحصر حقه في ملاحقة البائعين بالثمن وما تكبده من خساره لذا فان ما انتهت اليه المحكمة مصدرة الحكم نجده صائبا متفقا واحكام القانون ونجد بان ما اثاره الطاعن حول تخطئة المحكمة في تطبيق احكام القانون وتفسيره غير واقع في محلة الصحيح اذ ان ما انتهت اليه المحكمة مصدرة الحكم جاء نتاج تحليل سليم وفهم صائب لاحكام الماده 11/ب من القانون 51 لسنه 58 سالف الذكر والاشاره 
ولما كان ذلك وكانت اسباب الطعن يدور فحواها مجتمعه حول هذه المساله وحيث نجد بان ما ابداه الطاعن في اسباب طعنه لا يرد على الحكم الطعين او ينال منه 
لــــــــذلك
تقرر المحكمة بالأغلبية رد الطعن موضوعا وتضمين الطاعن الرسوم والمصاريف و200 دينار اتعاب محاماه .
.
	حكماً صدر تدقيقاً بإسم الشعب العربي الفلسطيني بتاريخ 20/8/2024
الكاتــــــــــب                                                            	                            الرئيـــــــس
 هـ.ج

                          القاضي المخالف     	                                الرئيس المخالف
                           سعد السويطي                                       ايمان ناصر الدين

رأي المخالفة 
المعطى من القاضي نائب رئيس المحكمة العليا/محكمة النقض ايمان ناصر الدين والقاضي سعد السويطي

نخالف الأغلبية المحترمة فيما قضت به وحملت قضائها عليه برد الطعن موضوعاً وتأييد الحكم المطعون فيه ذلك اننا وفق ما استقر عليه قضاء محكمتنا بان إعطاء وكالة يتعلق بها حق الغير تحول بين معطيها وبين إعطاء وكالات أخرى يتعلق بالعقار موضوعها ، كما تحول ما بينه وبين اجراء اية بيوعات على العقار موضوع الوكالة ذلك ان الوكالة تغل يد البائع عن اية بيوعات تتعلق بذات العقار المباع بموجب الوكالة ويبقى حق المستفيد من الوكالة (المشتري) قائماً طيلة المدة المقررة قانوناً وهي خمس عشرة سنة ذلك ان المادة 11 ب من القانون المعدل للاحكام المتعلقة بالأموال غير المنقولة رقم 51 لسنة 1958 وما تم عليها من تعديلات نصت (الوكالات التي ينظمها او يصدقها الموظفون المذكورين في الفترة السابقة والمتضمنة بيع وفراغ الأموال غير المنقولة والمتعلقة بها حق الغير كقبض الثمن واجبة التنفيذ في جميع الأحوال لدى دوائرة التسجيل والمحاكم خلال خمس عشرة سنة من تاريخ تنظيمها او تصديقها .....وتقوم دائرة تسجيل الأراضي باتمام معاملة البيع او الفراغ لاسم المشتري ).
وعليه وعلى ضوء ما نصت عليه احكام المادة 11 سالفة الإشارة فان اية بيوعات يقوم بها البائع تلي إعطاء الوكالة الدورية الأولى سواء في الموقع الرسمي او بموجب وكالات لاحقة للوكالة الأولى تقع باطلة مستوجبة الإلغاء ذلك ان بيع العقار بموجب وكالة دورية رتب القانون وجوب تنفيذها في جميع الأحوال ملزماً دائرة التسجيل ان تقوم باتمام معاملة البيع وفق ما أنبأت عنه احكام المادة 11/ب وبالتالي قيام البائع بموجب الوكالة الدورية غير قابلة للعزل ببيع العقار مرة ثانية سواء بموجب وكالة دورية لاحقة او لدى دائرة التسجيل أي باخفاء البيع بموجب الوكالة الأولى يعد عملاً احتيالياً فيما اذا اجتمعت عناصره ولا يمكن ان تفضي الحماية عليه ولا يمكن للمشتري الثاني ان يتمسك بحسن النية ذلك ان حسن نية المشتري لا تنفي سوء نية البائع ومن حق المشتري الثاني ان يعود على البائع بالثمن واية حقوق قد تترتب له جراء فعلته ولا يمكن في هذا المقام القول بأن البائع عند قيامه بالبيع باع ما يملك طالما انه هو المالك المسجل في الموقع  الرسمي وان الملكية لا تثبت الا بالتسجيل ذلك ان المشرع رتب حقاً للمستفيد بموجب الوكالة الدورية الأولى بأن جعلها واجبة التنفيذ في جميع الأحوال.
كما لا يرد القول بأن المشتري الأسبق بالتسجيل هو الأولى بالحماية لان استقرار العاملات هو الأولى بالرعاية ويقدم على غيره من الاعتبارات الخاصة طالما ان المشرع اسبغ على الوكالة الدورية حماية خاصة بأن نص على وجوب تنفيذها في جميع الأحوال خلال مدة سريانها وهي خمس عشرة سنة والقول بخلاف ذلك يجعل من نص المادة 11/ب المعدل للاحكام المتعلقة بالاموال غير المنقولة رقم 51 لسنة 1958 مجرد لهو لا طائل منه وعليه نرى قبول الطعن موضوعاً وإعادة الأوراق لمرجعها للسير على ضوء ما تم بيانه. 

تحريرا في 20/8/2024 

                         القاضي المخالف     	                                الرئيس المخالف
                           سعد السويطي                                       ايمان ناصر الدين