دولـــــة فــــلســــــطين
السلطــــة القضائيـــة
المحكمة العليا / محكمــة النقض
"الحكـــــــم"
الصادر عن المحكمة العليا / محكمة النقض المنعقدة في رام الله المأذونه بإجراء المحاكمة وإصداره
بإسم الشعب العربي الفلسطيني
الهـيئـــــــــة الحـاكـمـــة بـرئاســـــــــة الســــــــــيد القاضـــــي محمود جاموس
وعضويــــة الســادة القضــاة : محمود الجبشة ، كمال جبر ، نزار حجي ، وسام السلايمة
الطاعنـــــــــــــون : 1) عبد الرحيم محمود حلمي عبد الرحيم خليل .
                       2) عدنان امين مصطفى زيد .
                       3) امجد حسن علي زيد / وجميعهم من قلقيلية .
                         وكيلهم المحامي محمد شديد / طولكرم .
الطاعنان المنضمان : 1) مدير دائرة تسجيل أراضي قلقيلية بالإضافة لوظيفته .
                        2) عطوفة النائب العام بالإضافة لوظيفته .
المطعون ضـــــــده : شهاب محمد صالح تملي / قلقيلية .
                        وكيلته المحامية هيام مرداوي / قلقيلية .
الاجـــــــــــــــراءات
قدم الطاعنين هذا الطعن بتاريخ 19/2/2023 لنقض الحكم الصادر عن محكمة استئناف نابلس بتاريخ 11/1/2023 في الاستئناف المدني رقم 444/2022 القاضي برد الاستئناف موضوعا وتأييد الحكم المستأنف وتضمين المستأنف الرسوم والمصاريف ومائة دينار اتعاب محاماة .
يستند الطعن الى الأسباب التالية :-
1 ) أخطأت محكمة الاستئناف وخالفت القانون كون ان الطاعن الثالث (امجد زيد) امتلك الحصص المشتراه بموجب عقد بيع صحيح من مالك يحمل سند تسجيل بقطعة الأرض موضوع الدعوى وانتقلت اليه الملكية بشكل قانوني وسليم وهو حسن النية ولا علم له بأية خبايا قبل تسجيل قطعة الأرض على اسم البائع لدى دائرة تسجيل الأراضي وبالتالي فان الحصص المباعة انتقلت الية بشكل قانوني وان عقود البيع الناشئة عن هذه البيوع صحيحة وقانونية وتكون الدعوى غير مستنده الى أساس قانوني مما يستوجب ردها .
2) ان الوكالة الدورية التي استند اليها المطعون ضده في إقامة الدعوى هي وكالة اخذت لضمات تسديد دين واموال ليست لأغراض الشراء امام قرار محكمة الاستئناف والذي يتطلب وجود عقد مستتر وكون هذا العقد غير متوفر فقررت رد هذا السبب .
3) ان الجهة الطاعنة اقامت انشاءات على قطعة الأرض منذ زمن بعيد أي بعد تنظيم الوكالة الدورية المذكورة واحتصلت على التراخيص اللازمة بعد ان قام بتنفيذ الوكالة الدورية لدى دائرة تسجيل أراضي قلقيلية .
وطلب وكيل الطاعنين الغاء القرار الطعين ورد الدعوى الاصلية التي تحمل الرقم 165/2015 حقوق بداية قلقيلية وتضمين المطعون ضده الرسوم والمصاريف واتعاب المحاماة .
لم تتقدم وكيلة المطعون ضده بلائحة جوابية .
المحكمــــــــــــــــة
بالتدقيق والمداولة ولورود الطعن في الميعاد تقرر قبوله شــــــــكلا .
اما من حيث الموضوع نجد بان المدعي (المطعون ضده) اقام ضد المدعى عليهم:-
1 ) مدير دائرة تسجيل أراضي قلقيلية بالإضافة لوظيفته .
2) عطوفة النائب العام بالإضافة لوظيفته .
3) عبد الرحيم محمود حلمي عبد الرحيم خليل .
4) عدنان امين مصطفى زيد .
5) حاتم محمود حلمي عبد الرحيم خليل .
6) امجد حسن علي زيد .
موضوعها ابطال بيع وتنفيذ مضمون وكالة دورية وتتلخص وقائعها بان المدعي يملك على الشيوع حصص في قطعة الأرض رقم 43 من الحوض رقم 7563 من أراضي قلقيلية موقع القريا حيث انه بتاريخ 11/4/2006 قام المدعي بشراء كامل حصص المدعى عليه الثالث (عبد الرحيم خليل) بموجب الوكالة الدورية رقم 991/2006 عدل قلقيلية والتي اقر بموجبها بقبض ثمن كامل المبيع وتم تعيين المدعى عليه الرابع وكيلا دوريا لغايات تنفيذ الوكالة في الموقع الرسمي ، وفي أوائل شهر 9 من عام 2015 ولدى قيام المدعي بالتوجه الى دائرة تسجيل الأراضي لغايات تنفيذ الوكالة المذكورة فوجئ بقيام المدعى عليه الثالث ببيع حصصه التي باعها للمدعي سابقا الى المدعى عليه الرابع بتاريخ لاحق للوكالة الدورية رقم 991/2006 وقد حمل عقد البيع لدى دائرة تسجيل الأراضي رقم 252/2009 ومن ثم قام المدعى عليه الرابع ببيع حصته الى المدعى عليهما الخامس والسادس بموجب عقد البيع رقم 441/2011 والعقد رقم 251/2015 واعلمة مأمور تسجيل الأراضي بانه لا يمكن له تنفيذ الوكالة الدورية الخاصة به وان الاجراء الذي قام به المدعى عليه الثالث مخالف للقانون وطلب المدعي الغاء عقود البيع المشار اليها في لائحة الدعوى والحكم بتنفيذ الوكالة الدورية رقم 991/2006 عدل قلقيلية .
باشرت المحكمة نظر الدعوى وفي جلسة 27/12/2015 قررت المحكمة ترك الدعوى عن المدعى عليه الخامس بناءا على طلب وكيلة المدعي وبعد تقديم الطرفين البينات وسماع المرافعات أصدرت حكمها بتاريخ 10/10/2018 القاضي بإبطال عقد البيع رقم 251/2015 وعقد البيع رقم 252/2009 والوكالات التي بنيت عليها هذه العقود التي تمت على حصص المدعى عليه الثالث في قطعة الأرض رقم 43 حوض 7563 أراضي قلقيلية وتنفيذ الوكالة الدورية رقم 991/2006 الصادرة عن كاتب عدل قلقيلية بتاريخ 11/4/2006 وتسجيل الحصص التي كانت مسجلة باسم المدعى عليه الثالث باسم المدعي حسبما جاء في الوكالة الدورية 991/2006  وإلغاء أي قيود تتعارض مع ذلك ورد الدعوى فيما يتعلق بمنع المعارضة وتضمين المدعى عليهم الثالث والرابع والسادس الرسوم والمصاريف وثلاثمائة دينار اتعاب محاماة بالتساوي فيما بينهم .
لم يقبل المدعى عليهم الثالث والرابع والسادس بهذا الحكم فطعنوا فيه لدى محكمة استئناف رام الله بموجب الاستئناف المدني رقم 1333/2018 ، وبعد استكمال إجراءات المحاكمة أصدرت حكمها بتاريخ 30/4/2019 القاضي برد الاستئناف موضوعا والتصديق على الحكم المستأنف وتضمين المستأنفين الرسوم والمصاريف ومائة دينار بدل اتعاب محاماة عن مرحلة الاستئناف .
لدى طعن المدعى عليهم الثالث والرابع والسادس بهذا الحكم لدى محكمة النقض بموجب النقض المدني رقم 988/2019 أصدرت حكمها بتاريخ 9/3/2022 القاضي بقبول الطعن موضوعا ونقض الحكم المطعون فيه وإعادة الأوراق الى مرجعها للسير بالدعوى حسب الأصول بعد ان تبين لها ان محكمة الاستئناف لم تقم بإعمال احكام المادة 200 من قانون أصول المحاكمات المدنية والتجارية .
بعد إعادة القضية الى محكمة الاستئناف قررت السير على هدي حكم محكمة النقض ، وبعد استكمال إجراءات المحاكمة أصدرت حكمها بتاريخ 11/1/2023 القاضي برد الاستئناف موضوعا وتأييد الحكم المستأنف وتضمين المستأنف الرسوم والمصاريف ومائة دينار اتعاب محاماة .
لم يلق هذا الحكم قبولا لدى المدعى عليهم الثالث والرابع والسادس فطعنوا فيه لدى محكمة النقض استنادا للأسباب المشار اليها في لائحة الطعن المقدمة بتاريخ 19/2/2023 .
وعــن اســــباب الطعــن 
بالنسبة للسبب الأول ومفاده تخطئة محكمة الاستئناف وخالفت القانون كون ان الطاعن الثالث (امجد زيد) امتلك الحصص المشتراه بموجب عقد بيع صحيح من مالك يحمل سند تسجيل بقطعة الأرض موضوع الدعوى وانتقلت اليه الملكية بشكل قانوني وسليم وهو حسن النية ولا علم له بأية خبايا قبل تسجيل قطعة الأرض على اسم البائع لدى دائرة تسجيل الأراضي وبالتالي فان الحصص المباعة انتقلت الية بشكل قانوني وان عقود البيع الناشئة عن هذه البيوع صحيحة وقانونية وتكون الدعوى غير مستنده الى أساس قانوني مما يستوجب ردها .
وحيث انه مستفاد من أوراق الدعوى ان المطعون ضده يطالب في لائحة الدعوى الغاء عقود البيع ومعاملات البيع التي تم بموجبها تسجيل الحصص على اسم المدعى عليه الرابع والخامس والسادس المنظمة لدى دائرة تسجيل أراضي قلقيلية المشار اليها في لائحة الدعوى وسندات التسجيل الناتجة عنها وتنفيذ الوكالة الدورية رقم 991/2006 كاتب عدل قلقيلية .
وبعطف النظر على الحكم المطعون فيه نجد بان المحكمة مصدرته خلصت الى القول (ان الوكالة الدورية الخاصة بالمستأنف ضده المبرز م/3 هي اسبق في تنظيمها على الوكالة الدورية مضمون عقد البيع 252/2009 وبالتالي فهي واجبة النفاذ - أي وكالة المستأنف ضده - اما الوكالة الدورية موضوع عقد البيع 252/2009 فإنها تعتبر باطلة ومستوجبة الإلغاء ولما كان ما بني على باطل فهو باطل فان عقدي البيع 252/2009 و 251/2015 يكونان باطلين أيضا لأن إعطاء وكالة دورية يتعلق بها حق الغير يحول بين معطيها وبين إعطاء وكالة أخرى او اجراء أي بيوعات بذات العقار) .
وفي ذلك نجد ان هذا الذي ساقته محكمة الاستئناف في حكمها الطعين جاء متفقا لما استقر عليه اجتهاد محكمة النقض في العديد من احكامها بأن إعطاء وكاله دوريه يتعلق بها حق الغير يحول بين معطيها وبين إعطاء وكاله أخرى بالعقار موضوعها كما تحول بينه وبين اجراء اية بيوعات على العقار موضوع الوكالة ذلك ان الوكالة المعطاة تغل يد البائع عن أية بيوعات تتعلق بذات العقار المباع بموجب الوكالة ويبقى حق المستفيد من الوكالة (المشتري) قائما طيلة المدة المقررة قانونا وهي خمس عشرة سنه ذلك ان المادة 11/ب من القانون المعدل للأحكام المتعلقة بالأموال غير المنقولة رقم 51 لســـنة 1958 وما ادخل عليها من تعديلات مطبقه لدينا نصت ( الوكالات التي ينظمها أو يصدقها الموظفون المذكورون في الفقرة السابقة والمتضمنة بيع وفراغ الأموال غير المنقولة والمتعلق بها حق الغير كقبض الثمن واجبة التنفيذ في جميع الأحوال لدى دوائر التسجيل والمحاكم في خلال خمس عشرة سنه من تاريخ تنظيمها أو تصديقها سواء أعزل الموكل الوكيل أم توفي الموكل أو الوكيل وفي حالة وفاة الوكيل تقوم دائرة تسجيل الأراضي بإتمام معاملة البيع أو الفراغ لاسم المشتري) .
وفي ضوء هذا الذي نصت عليه المادة 11/ب المشار اليها فإن اية بيوعات يقوم بها البائع تلي إعطاء الوكالة الدورية الأولى سواء كان ذلك في الموقع الرسمي او بموجب وكالات لاحقه للوكالة الأولى تقع باطله مستوجبة الإلغاء ، ذلك ان بيع العقار بموجب وكاله رتب القانون وجوب تنفيذها في جميع الأحوال سواء عزل الموكل الوكيل ام توفي الموكل والوكيل ملزما دائرة التسجيل في حالة وفاة الوكيل ان تقوم بإتمام معاملة البيع وفق ما انبأت عنه المادة 11/ب وان قيام البائع بموجب وكاله دوريه غير قابله للعزل ببيع العقار مره ثانيه سواء بموجب وكاله دوريه لاحقه او لدى دائرة التسجيل - أي بإخفاء البيع بموجب الوكالة الأولى قد يعد عملا إحتياليا اذا ما استجمعت عناصره ولا يمكن لعمل غير قانوني قد يكون مجرما ان تضفي عليه الحماية ولا يقبل من المشتري الثاني ان يتمسك بحسن النية لأن حسن نية المشتري لا تنفي سوء نية البائع اذ من حق المشتري الثاني ان يعود على البائع بالثمن وأية حقوق قد تترتب له جراء فعلته .
وحيث ان النتيجة التي توصلت اليها محكمة الاستئناف جاء ت متفقة واحكام القانون ولما استقرت عليه محكمة النقض في العديد من احكامها الامر الذي يتعين معه رد هذا السبب .
بالنسبة للسببين الثالث والرابع ومفادهما ان الوكالة الدورية التي استند اليها المطعون ضده في إقامة الدعوى هي وكالة اخذت لضمات تسديد دين واموال ليست لأغراض الشراء امام قرار محكمة الاستئناف والذي يتطلب وجود عقد مستتر وكون هذا العقد غير متوفر اضافة  الى ان الجهة الطاعنة اقامت انشاءات على قطعة الأرض منذ زمن بعيد أي بعد تنظيم الوكالة الدورية المذكورة واحتصلت على التراخيص اللازمة بعد ان قام بتنفيذ الوكالة الدورية لدى دائرة تسجيل أراضي قلقيلية .
وبعطف النظر على الحكم المطعون فيه نجد بان المحكمة مصدرته خلصت الى القول (اننا نجد بانه لم تقدم أي بينة تثبت او الوكالة الدورية الخاصة بالمستأنف ضده المبرز م/3 قد نظمت لصالحه على سبيل الضمان اما القول بصورية هذه الوكالة فان اثباته لا يكون الا بإثبات وجود اتفاق خطي مستتر بين المستأنف ضده والمستأنف الأول (ورقة الضد) يمحي اثر العقد الظاهر(الوكالة الدورية) وهذا ما لم يتم اثباته من خلال البينة المقدمة) .
ولما كان ما قضت به محكمة الاستئناف وحملت حكمها عليه جاء متفقا جاء متفقا وصحيح القانون سيما ان ما ورد بهذين السببين لا تداعيات ولا اثر لهما على الحكم المطعون فيه على ضوء السبب المقامة بموجبها الدعوى وعليه نقرر رد هذين السببين .

لهــذه الاســـــــــباب
   تقرر المحكمة بالاكثرية رد الطعن موضوعا وتضمين الطاعنين الرسوم والمصاريف .
   حكماً صدر تدقيقا باسم الشعب العربي الفلسطيني بتاريخ 26/9/2024
الكــــاتب			الرئــــــيس
   ع.ق