دولـــــة فــــلســــــطين
السلطــــة القضائيـــة
المحكمة العليا / محكمــة النقض
"الحكــــــــم"
الصادر عن المحكمة العليا / محكمة النقض المنعقدة في رام الله المأذونة بإجراء المحاكمة وإصداره
بإسم الشعب العربي الفلسطيني
الهـيئـــــــــة الحـاكـمــــــــة بـرئاســـــــة القاضــــــي السيــــــد محمود جاموس
وعضويـة القاضيين السيدين: كمال جبر ، نزار حجي
الطاعنـــــــــون : 1) وجيه عوده محمد حاج / رام الله .
2) ذياب محمد ذياب يوسف عبد الرازق / رام الله .
3) ناصر محمد يوسف راضي / رام الله .
وكيلهم المحامي عميد عناني / رام الله .
المطعون ضده : عمر محمد عمر خطيب / رام الله .
وكيله المحامي رائد عصفور / رام الله .
الاجــــــــــــــراءات
قدم الطاعنين هذا الطعن بتاريخ 27/7/2023 لنقض الحكم الصادر عن محكمة بداية رام الله بصفتها الاستئنافية بتاريخ 25/6/2023 في الاستئناف المدني رقم 199/2022 القاضي بقبول الاستئناف موضوعا وإلغاء الحكم المستأنف والحكم بعدم قبول الدعوى بخصوص إخلاء المأجور لعلة عدم دفع الأجرة كونها سابقة لأوانها ورد الدعوى الأساس بخصوص إخلاء المأجور لعلة الترك لعدم الإثبات ورد الدعوى بخصوص المطالبة بمبلغ 3000 دينار اردني لعدم الإثبات مع تضمين المستأنف عليهم الرسوم والمصاريف و 200 دينار اردني اتعاب المحاماة .
يستند الطعن الى الأسباب التالية :-
1 ) أخطأت محكمة الاستئناف في معالجتها لورقة تبليغ المطعون ضده الاخطار العدلي رغم انه لم يبد أي دفع قانوني حول ذلك في لائحة استئنافه مما أدى الى وصولها الى نتيجة خاطئة واعتبارها ان ورقة تبليغ الاخطار باطلة واعتبارها الدعوى سابقة لأوانها وقد جاء تسبيبها بخصوص ذلك مخالف لأحكام القانون .
2) أخطأت محكمة الاستئناف في وزن البينة المقدمة وتوصلها الى ان البينة لم تثبت ترك المطعون ضده للمأجور موضوع الدعوى .
3) أخطأت محكمة الاستئناف في عدم الحكم للجهة الطاعنة ببدل الأجرة المطالب بها في لائحة الدعوى وتوصلها الى نتيجة خاطئة حول هذه الواقعة .
وطلب وكيل الطاعنين قبول الطعن موضوعا وإلغاء الحكم المطعون فيه والحكم للجهة الطاعنة حسب طلبها في لائحة الدعوى الأساس وتضمين المطعون ضده الرسوم والمصاريف واتعاب المحاماة .
بتاريخ 3/8/2023 قدم وكيل المطعون ضده لائحة جوابية طلب في ختامها الحكم برد الطعن مع الرسوم والمصاريف واتعاب المحاماة .
المحكمـــــــــــــة
بالتدقيق والمداولة ولورود الطعن في الميعاد تقرر قبوله شــــــــــــكلا .
اما من حيث الموضوع نجد بان المدعين (الطاعنين) اقاموا في مواجهة المدعى عليه (المطعون ضده) الدعوى المدنية رقم 1725/2020 لدى محكمة صلح رام الله موضوعها اخلاء مأجور أجرته السنوية 3000 دينار اردني ومطالبة مالية بمبلغ 3000 دينار اردني وتتلخص وقائع الدعوى بان الجهة المدعية تملك محل تجاري في البناء المقام على قطعة الأرض رقم 287 حوض رقم 10 الإذاعة من أراضي مدينة البيرة وان المدعى عليه مستأجر هذا المحل بموجب عقد ايجار مؤرخ في 1/9/1999 وان المدعى عليه ترك المأجور منذ ما يزيد عن سنه كما وانه تخلف عن دفع الأجرة السنوية المستحقة عن الفترة من 1/9/2019 حتى تاريخ 31/8/2020 البالغة 3000 دينار اردني رغم اخطاره بدفع هذا المبلغ بموجب الاخطار العدلي رقم 8739/2020 كاتب عدل رام الله وطالبت الحكم بتخليته من المأجور والزام بدفع الأجرة المستحقة عليه .
باشرت المحكمة نظر الدعوى وتقرر اجراء محاكمة المدعى عليه حضوريا اعتباريا لتبلغه حسب الأصول وعدم حضوره او تقديمه لائحة جوابية وبالنتيجة أصدرت حكمها بتاريخ 29/12/2021 القاضي بالحكم بتخلية المدعى عليه من المأجور موضوع الدعوى والزامه كذلك بدفع مبلغ 3000 دينار اردني للمدعين ورد المطالبة ببدل ضريبة المعارف لعدم الاثبات مع الزام المدعى عليه بالرسوم والمصاريف بنسبة الحق المحكوم به و 50 دينار اردني اتعاب محاماة .
لم يقبل المدعى عليه بهذا الحكم فطعن فيه لدى محكمة بداية رام الله بصفتها الاستئنافية بموجب الاستئناف المدني رقم 199/2022 ، وبعد استكمال إجراءات المحاكمة أصدرت حكمها بتاريخ 25/6/2023 القاضي بقبول الاستئناف موضوعا وإلغاء الحكم المستأنف والحكم بعدم قبول الدعوى بخصوص إخلاء المأجور لعلة عدم دفع الأجرة كونها سابقة لأوانها ورد الدعوى الأساس بخصوص إخلاء المأجور لعلة الترك لعدم الإثبات ورد الدعوى بخصوص المطالبة بمبلغ 3000 دينار اردني لعدم الإثبات مع تضمين المستأنف عليهم الرسوم والمصاريف و 200 دينار اردني اتعاب المحاماة .
لم يلق هذا الحكم قبولا لدى المدعين فطعنوا فيه لدى محكمة النقض استنادا للأسباب الواردة في لائحة الطعن المقدمة بتاريخ 27/7/2023 .
وعــن اســـــباب الطعن
بالنسبة للسبب الأول ومفاده تخطئة محكمة الاستئناف في معالجتها لورقة تبليغ المطعون ضده الاخطار العدلي رغم انه لم يبد أي دفع قانوني حول ذلك في لائحة استئنافه مما أدى الى وصولها الى نتيجة خاطئة واعتبارها ان ورقة تبليغ الاخطار باطلة واعتبارها الدعوى سابقة لأوانها وقد جاء تسبيبها بخصوص ذلك مخالف لأحكام القانون .
وبالرجوع الى أوراق الدعوى وما قدم فيها من بينات نجد بان الطاعنين اقاموا الدعوى الماثلة ضد المطعون ضده لتخليته من المأجور موضوعها استنادا للسببين :
أولهما : بسبب تخلف المستأجر (المطعون ضده) عن دفع بدل الاجارة عن الفترة المحددة في لائحة الدعوى.
ثانيهما : بسبب ترك المستأجر للمأجور اكثر من سنة .
بالنسبة للسبب الأول المتصل بتخلف المستأجر عن دفع بدل الاجارة عن الفترة الممتدة من 1/9/2019 حتى 31/8/2020 نجد بان الطاعنين قدموا لإثبات هذا السبب الاخطار العدلي رقم 8739/2020 كاتب عدل رام الله وعلم وخبر وتبليغ هذا الاخطار المتمثل بورقتي تبليغ على اخر محل إقامة للمطعون ضده وعلى لوحة إعلانات المحكمة وبالنشر في جريدة الحياة عدد رقم 8889 تاريخ 2/9/2020 ، ونجد بان محكمة الاستئناف لدى معالجتها لمسألة تبلغ المطعون ضده الاخطار العدلي توصلت الى (ان الطاعنين لم يتقدموا باي بينة على تعذر تبليغ المخطر اليه الاخطار العدلي ولم يتقدموا بأي بينة على ان هناك علم وخبر تبليغ للإخطار العدلي وفق الطرق العادية ..... وان تبليغ الاخطار العدلي وفق المادة 20 من قانون الأصول هو اجراء غير متفق وحكم القانون كونه لم يثبت للمحكمة ان المخطر اليه مجهول محل الإقامة ولا يوجد أي مبرر قانوني في اللجوء الى تبليغ المخطر اليه للإخطار العدلي وانه ثبت ان تبليغ الاخطار لم يكن متفقا وحكم القانون الذي هو شرط لقبول الدعوى المتعلقة بإخلاء المأجور لعلة عدم دفع الأجرة الامر الذي يجعل الدعوى عن هذا السبب سابقة لأوانها) .
وفي ذلك نجد ان المحكمة مصدرة الحكم المطعون فيه قد اصابت صحيح القانون فيما قضت به اذ لا يوجد أوراق الدعوى ما يشير الى انه تم استنفاذ تبليغ الطاعن الاخطار العدلي رقم 8739/2020 كاتب عدل رام الله بالطرق العادية المنصوص عليها في المادة 13 من قانون أصول المحاكمات المدنية والتجارية ليصار الى تبليغه بالطريق غير العادية المنصوص عليها في المادة 20 من ذات القانون .
ولطالما الامر كذلك فان تبليغ الاخطار العدلي يكون والحالة هذه قد وقع باطلا ولا يرتب أي اثر وعليه يكون ما جاء بهذا السبب حريا بالرد .
بالنسبة للسبب الثاني ومفاده تخطئة محكمة الاستئناف في وزن البينة المقدمة وتوصلها الى ان البينة لم تثبت ترك المطعون ضده للمأجور موضوع الدعوى .
وعن السبب الثاني من أسباب التخلية المتصل بترك المأجور نجد بان محكمة الاستئناف وهي في سبيل تكوين عقيدتها لتقول كلمتها بحكم من لدنها - بوصفها محكمة موضوع - لها سلطه مطلقه في تقدير اقوال الشهود واستخلاص الوقائع منها وترجيح بينه على أخرى كما انها غير ملزمه بتصديق الشاهد في كل أقواله ولها ان تأخذ بجزء من هذا الشهادة وتطرح الجزء الآخر.
وحيث ان محكمة الموضوع خلصت من البينة المقدمة الى ان المطعون ضده كان يستعمل المأجور فعلا وبصورة جدية وفق الغاية المنشودة من الاجارة وبالتالي لم يتحقق سبب عدم مخالفته لأحكام المادة4/1/د من قانون المالكين والمستأجرين .
وحيث ان ما قضت به محكمة الاستئناف يدخل ضمن سلطتها التقديرية في وزن البينة وله اصل في الأوراق ومستمد من البينات المقدمة الامر الذي يجعل من هذا السبب مستوجبا الرد .
بالنسبة للسبب الثالث ومفاده تخطئة محكمة الاستئناف في عدم الحكم للجهة الطاعنة ببدل الأجرة المطالب بها في لائحة الدعوى وتوصلها الى نتيجة خاطئة حول هذه الواقعة .
وبعطف النظر على الحكم المطعون فيه نجد بان المحكمة مصدرته خلصت الى القول (يتبين من خلال عقد الايجار ان تاريخ الايجار كان في 1/9/1999 وكان بدل الايجار 3000 دينار اردني تدفع بالعملة الأردنية وكيفية تأدية بدل الايجار كانت دفعة واحده وسلفا وحيث تبين ان المدعين تملكوا العقار بتاريخ 25/9/2019 فإن حق المطالبة بالأجرة عن الفترة الممتدة ما بين 1/9/2019 وحتى 31/8/2020 المطالب بها في لائحة الدعوى وفق شروط العقد تكون للمالك القديم للعقار على اعتبار ان الأجرة تدفع دفعه واحده وسلفا عند استحقاقها بتاريخ 1/9 من كل عام وحيث لم تقدم أي بينة على خلاف ذلك فإن الحكم بموجبها للمالك الجديد غير متفق وحكم القانون ويتعين رد الدعوى بموجب هذه المطالبة) .
وبإنزال حكم القانون نجد انه وفقا لما استقر عليه الفقه والقضاء والقواعد العامة ان اثر عقد الايجار ينصرف الى الخلف الخاص فيحل الخلف محل السلف في جميع حقوقه والتزاماته تجاه المستأجر غير ان انصراف اثر العقد لا يجوز ان يتجاوز الى حقوق هي بالاصل حقوق شخصيه تتعلق بالمالك السابق كما في الإنذارات التي يوجهها المالك السابق لغايات المطالبة بالأجرة قبل ايلولة العقار الى المالك الجديد فهذه من الحقوق المقررة لمصلحة المالك السابق فإن هو لم يرغب بتفعيل هذه الإنذارات فهذا من شأنه وانه ليس للمشتري استيفاء بدل الاجارة عن المدة السابقة على وقوع عقد البيع وعليه يكون ما قضت به محكمة الاستئناف جاء متفقا وصحيح القانون وبالتالي نقرر رد هذا السبب .
لهــــذه الاســـــــــــباب
تقرر المحكمة رد الطعن موضوعا وتضمين الطاعنين الرسوم والمصاريف ومائتي دينار اردني اتعاب محاماة عن التقاضي لدى مرحلة النقض .
حكماً صدر تدقيقاً بإسم الشعب العربي الفلسطيني بتاريخ 6/12/2023
الكاتــــــــــب الرئيـــــــس
ع.ق