دولـــــة فــــلســــــطين
السلطــــة القضائيـــة
المحكمة العليا / محكمــة النقض
"الحكـــــــم"
الصادر عن المحكمة العليا / محكمة النقض المنعقدة في رام الله المأذونة بإجراء المحاكمة وإصداره
بإسم الشعب العربي الفلسطيني
الهـيئـــــــــة الحـاكـمــــــــة بـرئاســـــــة القاضــــي السـيــــــد محمود جاموس
وعضوية القضاة السادة: كمال جبر ، نزار حجي
الطاعــــــــــــــن : إبراهيم حسين حامد تقي / نابلس .
وكيله المحاميان سيبويه عنبتاوي و/او علاء عنبتاوي /نابلس .
المطعون ضده : كمال عبد اللطيف يوسف حسين / نابلس .
وكلاؤه المحامون زايد و/او مازن و/او منير عمران /نابلس .
الاجـــــــــــــراءات
قدم الطاعن هذا الطعن بتاريخ 26/11/2023 لنقض الحكم الصادر عن محكمة بداية نابلس بصفتها الاستئنافية بتاريخ 19/10/2023 في الاستئناف المدني رقم 240/2023 القاضي برد الاستئناف موضوعا وتأييد القرار المستأنف وتضمين المستأنف الرسوم والمصاريف .
يستند الطعن الى الأسباب التالية :-
1 ) الحكم المطعون فيه جاء مخالف لحكم الهيئة العامة رقم 829/2019 تاريخ 13/12/2021 كون الحكم المذكور ميز بين من يملك حق تأجير العقار ومن يملك حق إقامة دعوى التخلية وبناءا على الحكم المذكور فان المدعي لا يملك حق إقامة الدعوى الماثلة عدا عن انه غير مؤجر للعقار ولا يوجد أي علاقة ايجاريه تربط المدعي بالمدعى عليه خاصة ان قطعة الأرض المقام عليها المأجور موضوع الدعوى قد تمت بها اعمال التسوية وهي مملوكة على الشيوع وان حصة المدعي لا تتجاوز حصة من اصل 40 حصة وبالتالي لا يحق له المطالبة بالتخلية .
2) ان المدعي (المطعون ضده) لا يملك حق توجيه اخطار عدلي للمستأجر (الطاعن) لعدم وجود صفه قانونية تخوله ذلك حيث انه مجرد مشتري بموجب وكالة دورية لا تخوله حق توجيه اخطار عدلي .
3) المدعي كان قد اقام دعوى مطالبة مالية بأجور على ذات العقار موضوع الدعوى الامر الذي كان على المحكمة ان توقف السير بالدعوى لحين البت بالدعوى المذكورة .
وطلب وكيل الطاعن قبول الطعن موضوعا وإلغاء الحكم المطعون فيه والحكم برد دعوى المدعي والزام المطعون ضده بالرسوم والمصاريف واتعاب المحاماة .
بتاريخ 1/2/2024 قدم وكيل المطعون ضده لائحة جوابية طلب في ختامها الحكم برد الطعن وتضمين الطاعن الرسوم والمصاريف واتعاب المحاماة .
المحكمـــــــــــــــة
بالتدقيق والمداولة ولورود الطعن في الميعاد تقرر قبوله شـــــــــــكلا .
اما من حيث الموضوع نجد بان المدعي (المطعون ضده) اقام في مواجهة المدعى عليه (الطاعن) الدعوى المدنية رقم 2311/2019 لدى محكمة صلح نابلس موضوعها تخلية مأجور أجرته الشهرية (130) دينار اردني ومطالبة بأجور مقدارها (10270) دينار اردني وذلك بالاستناد للأسباب والوقائع الواردة في لائحة الدعوى ، وبالنتيجة أصدرت حكمها بتاريخ 15/9/2021 القاضي بعدم قبول الدعوى كونها سابقة لأوانها وتضمين المدعي رسوم ومصاريف الدعوى ومبلغ 100 دينار اردني اتعاب محاماة .
لم يقبل المدعي بهذا الحكم فطعن فيه لدى محكمة بداية نابلس بصفتها الاستئنافية بموجب الاستئناف المدني رقم 323/2021 ، وبعد استكمال الإجراءات أصدرت حكمها بتاريخ 19/12/2021 القاضي بقبول الاستئناف موضوعا وإلغاء الحكم المستأنف وإعادة الدعوى لمرجعها للسير بها حسب الأصول والقانون على ان يتحمل الفريق الخاسر فيها الرسوم والمصاريف واتعاب المحاماة .
بعد إعادة القضية الى محكمة اول درجة قررت السير على هدي حكم محكمة الاستئناف وبعد استكمال إجراءات المحاكمة أصدرت حكمها بتاريخ 30/5/2023 القاضي برد الاستئناف موضوعا وتأييد القرار المستأنف وتضمين المستأنف الرسوم والمصاريف .
لم يلق هذا الحكم قبولا لدى المدعي فطعن فيه لدى محكمة النقض استنادا للأسباب الواردة في لائحة الطعن المقدمة بتاريخ 26/11/2023 .
وعــن اســــــباب الطعــن
بالنسبة للسبب الأول وحاصله النعي على الحكم المطعون فيه جاء مخالف لحكم الهيئة العامة رقم 829/2019 تاريخ 13/12/2021 كون الحكم المذكور ميز بين من يملك حق تأجير العقار ومن يملك حق إقامة دعوى التخلية وبناءا على الحكم المذكور فان المدعي لا يملك حق إقامة الدعوى الماثلة عدا عن انه غير مؤجر للعقار ولا يوجد أي علاقة ايجاريه تربط المدعي بالمدعى عليه خاصة ان قطعة الأرض المقام عليها المأجور موضوع الدعوى قد تمت بها اعمال التسوية وهي مملوكة على الشيوع وان حصة المدعي لا تتجاوز حصة من اصل 40 حصة وبالتالي لا يحق له المطالبة بالتخلية .
وبمراجعتنا سائر أوراق الدعوى وما قدم فيها من بينات نجد من الثابت ان المأجور موضوع الدعوى مقام على قطعة الأرض رقم 74 من حوض رقم 24055 من أراضي نابلس المشمولة بأعمال التسوية وان المدعوة (سلام مصطفى علي سعادة) تملك (6) حصص من اصل (240) حصة وفق ما هو ثابت من سند تسجيل قطعة الأرض الصادر عن دائرة تسجيل أراضي (من ضمن مفردات المبرز م/1) وثابت ان المالكة المذكورة قامت بإبرام عقد اجارة مع الطاعن للشقة الواقعة في الطابق الثالث بموجب العقد المؤرخ في 10/3/2011 وثابت أيضا ان المالكة سلام قد تنازلت عن حصتها في قطعة الأرض وعن الشقة المؤجرة للطاعن بموجب الوكالة الدورية الغير قابلة للعزل رقم 13041/2011/1089 تاريخ 8/9/2011 كاتب عدل نابلس .
ولما كان المالك وفق التعريف الوارد في المادة (2) من الأمر رقم (1271) المعدل لقانون المالكين والمستأجرين هو (صاحب حق التصرف في المؤجر (بالفتح) او الذي يملك أكثر من نصف حق الملكية في العقار أو صاحب حق إدارة العقار أو أي شخص تنتقل اليه ملكية العقار) .
وحيث من المستقر عليه في الفقه والقضاء والقواعد العامة ان اثر عقد الايجار ينصرف الى الخلف الخاص فيحل الخلف محل السلف في جميع حقوقه والتزاماته تجاه المستأجر ، ولما كانت المؤجرة في عقد الاجارة قد تنازلت عن حقها في التصرف والإدارة للمطعون ضده بموجب الوكالة الدورية المشار اليها انفا ، وحيث ان الوكالة الدورية وان كانت لا تعد سندا لنقل الملكية إلا أنها تعد دليلا على تنازل البائع عن حق التصرف بالمأجور وإدارته ونقله للمشتري باعتباره خلفا خاصا له وان الوكالة الدورية تخول المشتري عنصر الاستغلال باعتباره احد عناصر حق الملكية فيكون للمشتري الحق في الحصول على ثمار الشيء وتأجير المال والإفادة من أجرته وبهذا فان المطعون ضده باعتباره مشتري للشقة موضوع الدعوى يملك الحق في إقامة الدعوى بطلب التخلية وتكون الدعوى مقامة ممن يملك الحق في اقامتها وينطبق عليه تعريف المالك المذكور انفا وان هذا الذي توصلت اليه المحكمة جاء منسجما مع الحكم الصادر عن الهيئة العامة للمحكمة العليا / محكمة النقض بالطلب رقم 19/2021 بالدعوى رقم 829/2019 تاريخ 13/12/2021 والذ ورد فيه (ان الدعوى مقامة ممن لا يملك حق اقامتها مرهون بأن يكون المدعي واحدا ممن ينطبق عليه تعريف المالك الوارد في قانون المالكين والمستأجرين).
وحيث ان محكمة الاستئناف قد توصلت الى هذه النتيجة فإنها بذلك تكون قد اصابت صحيح القانون وعليه يغدو ما جاء بهذا السبب حريا بالرد .
بالنسبة للسبب الثاني وحاصله ان المدعي (المطعون ضده) لا يملك حق توجيه اخطار عدلي للمستأجر (الطاعن) لعدم وجود صفه قانونية تخوله ذلك حيث انه مجرد مشتري بموجب وكالة دورية لا تخوله حق توجيه اخطار عدلي .
فإننا وعلى ضوء معالجتنا للسبب الأول من أسباب الطعن نجد ان هذا السبب مستنفذ غايته وتحاشيا للتكرار نحيل في ذلك الى ما اوردناه انفا بشأن السبب المشار اليه وعليه نقرر رد هذا السبب .
بالنسبة للسبب الثالث وحاصله المدعي كان قد اقام دعوى مطالبة مالية بأجور على ذات العقار موضوع الدعوى الامر الذي كان على المحكمة ان توقف السير بالدعوى لحين البت بالدعوى المذكورة .
وفي ذلك نجد ان الطاعن لم يطلب في أي مرحلة من مراحل الدعوى امام محكمة الموضوع وقف السير بالدعوى للسبب المشار اليه وعليه يكون هذا السبب غير وارد ونقرر رده .
وحيث ان أي من أسباب الطعن لا يرد على الحكم المطعون فيه .
لهـــذه الاســـــــــــباب
تقرر المحكمة رد الطعن موضوعا وتضمين الطاعن الرسوم والمصاريف ومائتي دينار اردني اتعاب محاماة عن التقاضي لدى مرحلة النقض ، كما وتقرر المحكمة الغاء القرار الصادر في طلب وقف التنفيذ رقم 198/2023 تاريخ 13/12/2023
حكماً صدر تدقيقاً باسم الشعب العربي الفلسطيني بتاريخ 26/2/2024