الحــــكــــم
الصــادر عـن محكمــة استئناف رام الله المـأذونـة بإجــراء المحـاكمــة
وإصــدار الحكـم باسـم الشـعب العـربـي الفـلسـطيني
الهـيئــــة الحـاكـمــة بـرئاســة القاضي السيد بلال أبو هنطش
وعضوية السادة القضاة حمادة براهمة ومهند العارضة
المستأنف : شركة الريحان لاستثمار العقاري المساهمة الخصوصية المحدودة
وكيله وكيلها المحامي صهيب الشريف / رام الله
المستأنف ضده: حمودة نجيب محمود ابو عزيزه / جنين
وكيله المحامي نضال ابو فرحة
الحكم المستأنف : الحكم الصادر عن محكمة بداية جنين بتاريخ 30/4/2018 في الدعوى رقم 9/2014 والقاضي بالزام المدعى عليها المستأنفة بان تعيد للمدعي المبلغ الذي وصلها منه والبالغ ( 58035) دولار امريكي والزامها باعادة الشيكات المبنية في البند الثاني من لائحة الدعوى من رقم 34-49 البالغ قيمتها ( 55995) دولار امريكي واعادتها الى المدعي وتضمينها الرسوم والمصاريف و 500 دينار اردني اتعاب محاماة .
لائحة وأسباب الاستئناف
1.لورود الاستئناف ضمن المدة القانونية واستيفائه لشرائطه الشكلية فان الجهة المستأنفة تلتمس قبوله شكلا
2. الحكم المستأنف جاء مخالفا للأصول والقانون وما استقر عليه الاجتهاد القضائي
3. الحكم المستأنف جاء مخالفا لوزن البينة وفق التفصيل الوارد فيما يلي من اسباب الاستئناف
وبالتناوب
4. اخطأت محكمة الدرجة الاولى في اصدار حكمها موضوع هذا الاستئناف دون السماح للجهة المستأنفة بتقديم بيناتها ودفوعها الكاملة في الدعوى وان ما قضت به محكمة الدرجة الاولى بعدم ادخال الجهة المستأنفة في اجراءات المحاكمة وعدم المساح لها بتقديم بيناتها يعد اخلالا جسيما في اجراءات المحاكمة العادلة التي تقتضي السماح لكل من المدعي والمدعى عليه بتقديم بيناته ودفوعه في الدعوى ، وان ما قامت به محكمة الدرجة الاولى ادى الى حرمان الجهة المستأنفة من تقديم بيناتها في الدعوى وتفويت درجة من درجات التقاضي عليها وعليه فان الجهة المستأنفة تلتمس من محكمتكم السماح لها بتقديم كامل بيناتها امام محكمتكم موضوع .
5. اخطأت محكمة الدرجة الاولى في قرارها باعتبار الاتفاقية موضوع الدعوى باطلة بطلانا مطلقا حيث ان هذه الاتفاقية جاءت لتنظم حقوق والتزامات الجهة المستأنفة والمستأنف ضده تمهيدا للبيع وفق الاصول المنصوص عليها في قوانين الاراضي السارية بالإضافة الى وان كانت اتفاقية البيع للشقة موضوع الدعوى هي وعد بالبيع تطبيقا لأحكام قانون تسوية الاراضي والمياه رقم 16 الا انها ملزمة لأطرافها تخضع لأحكام وشورط مجله الاحكام العدلية والقواعد القانونية المندرجة تحت مبدأ" العقد شريعة المتعاقدين " حيث انه وبرجوع محكمتكم الموقرة الى حيثيات الحكم المستأنف تجد انه لا اساس قانوني يجيز الحكم ببطلان الاتفاقية ما دامت اتفاقية وعد بالبيع او تعهد قطعي بالفراغ حيث انه وبالوقوف على شروط اتفاقية البيع تجد محكمتكم ان اسباب الفسخ جاءت على سبيل الحصر وتمثلت بعدم دفع الثمن فقط وبالرجوع الى الاسباب التي ساقها المستأنف ضده في الدعوى الاساس اضافة الى القاعدة العامة تنص على " من سعى في نقض ما تم من جهته فسعيه مردود عليه " وان دعوى المستأنف ضده لا هدف لها سوى التهرب من تسديد الالتزامات المالية تجاه المستأنفة وتفادي الملاحقة القضائية المدنية والجزائية بخصوص الشيكات التي اعيدت دون صرف من حساب المستأنف ضده لعدم كفاية الرصيد او أي سبب اخر وان حكم محكمة الدرجة الاولى يشرع الابواب لكل من يريد التهرب من تسديد التزاماته تجاه لغير بادعاء البطلان الذي لا يستند الى أي دليل خصوصا ان المستأنف ضدة لم يتقدم باي بينة تثبت حقا ان قطعة الارض المقام عليها لابناء الذي يضم الشقة موضوع الدعوى قد تمت عليها اعمال التسوية بموجب قانون تسوية الاراضي والمياه
6. اخطأت محكمة الدرجة الاولى بالحكم " لوكيل المستأنف ضده بمبلغ 500 دينار اتعاب المحاماة لوكيل المستأنف الا ان الحكم باتعاب المحاماة اذا ما ارتأت المحكمة ذلك يكون لاطراف الدعوى الاصيلين وليس لوكلائهم لان من تكبد اتعاب المحاماة هم اطراف الدوى وليس الوكلاء وهو يعد تعويضا لكاسب الدعوى عن نفقات اتعاب المحاماة وليس مكافاة للمحامين الوكلاء ولا عقابا لخاسر الدعوى اضف الى ان المبلغ المحكوم به كأتعاب محاماة يفوق كثيرا ما جرى عليه العرف والعادة بالحكم بأتعاب المحاماة امام محكمة الدرجة الاولى .
7. تحتفظ الجهة المستأنفة بحقة بتقديم ادعاء متقابل للمطالبة بالمبالغ المذكورة في البند العاشر من الاتفاقية بالإضافة الى اية مخاسر تكبدتها الجهة المستأنفة .
الطلب: لكل ما ذكر ولما تراه محكمتكم من اسباب تلتمس المستأنفة قبول الاستئناف شكلا والسماح للمستأنفة بتقديم بيناتها ومن ثم قبول الاستئناف موضوعا والغاء الحكم المستأنف ورد دعوى المستأنف ضده عن الجهة المستأنفة وتضمين المستأنف عليه الرسوم والمصاريف واتعاب المحاماة
الاجراءات
بالمحاكمة الجارية علنا، وبجلسة 23/9/2019 تقرر قبول الاستئناف شكلا وكرر وكيل المستأنف لائحة الاستئناف في حين انكرها وكيل المستأنف ضدة وترافع وكيل المستأنف ملتمسا بالنتيجة قبول الاستئناف موضوعا وفسخ القرار المستأنف في حين ترافع وكيل المستأنف ضده ملتمسا رد الاستئناف موضوعا والتصديق على القرار المستأنف وحجزت الدعوى للحكم
المحكمة
وبعد التدقيق والمداولة، تجد ان سبب الاستئناف الرابع هو خطا محكمة الدرجة الاولى عدم السماح للمستأنف بتقديم بيناتها وبالرجوع الى اوراق الدعوى امام محكمة الدرجة الاولى تجد انه تم عدم السماح لها بتقديم بيناتها الشفوية وفي الجلسة التالية تم اجراء محاكمة المستأنف حضوريا وبتاريخ جلسة اصدار الحكم رفضت المحكمة السماح للمستأنفة بتقديم بيناتها واصدرت الحكم المستأنف وحيث انه تم المساح للمستأنف بتقديم بيناتها امام هذه المحكمة وبالتالي فان هذا السبب غير وارد ويستوجب الرد.
وبما يتعلق بالسبب الخامس من اسباب الاستئناف وهو خطأ المحكمة باعتبار الاتفاقية باطلة بطلان مطلق وبالرجوع الى الاتفاقية المبرز ط/1 وهي اتفاقية بيع شقة سكنية بين الطرف الاول البائع شركة الريحان للاستثمار العقاري وهي المستأنفة وبين الطرف الثاني المشتري حمودة نجيب محمود ابو عزيزة وهو المدعى المستأنف ضده والمبيع هو شقة سكنية الشمالية رقم (1) الواقعه من الطابق رقم 5 من البناية رقم 1 المقامة على قطعة الارض رقم 73 من الحوض رقم (ح) المسمى مراح عودة من اراضي قباطية قضاء جنين والبند الثاني مدة الاتفاقية تبدا هذه الاتفاقية اعتبارا من التوقيع عليها وينتهي بانتهاء الغاية منها وجاء في البند الثالث التزامات الطرف الاول وهو البائع المستأنف وجاء في الفقرة 2( يصرح الطرف الاول انه سيقوم بتسليم المبيع موضوع هذه الاتفاقية للطرف الثاني بعد قيام الطرف الثاني بتسديد مبلغ الدفعة الاولى من ثمن المبيع البالغة قيمتها (50%) من ثمن كما هو موضح في البند سادسا" وجاء في البند الرابع وه التزامات الطرف الثاني المشتري فقرة 3 ( يلتزم الطرف الثاني بتسديد ثمن المبلغ وفقا لما هو موضح في البند سادسا ادناه وبعكس ذلك يصار الى تطبيق الشروط الجزائية الواردة بهذه الاتفاقية وجاء في البند السادس (1- وافق الطرف الاول على بيع المبيع موضوع هذه الاتفاقية للطرف الثاني لمبلغ اجمالي وقدره (114000) دولار مائة واربعة عشر الف دولار امريكي لحين يشمل عن حصة الشقة في قطعة الارض المقامة عليها العمارة والبالغ قدره (30780) وثمن انشاء الشقة والاجراء المشتريه في العمارة والبالغ (83200) دولار امريكي ووافق الطرف الثاني على شرائه بهذا الثمن .
2- يلتزم الطرف الثاني بسداد ثمن المبيع على النحو التالي :
الدفعة الأولى وقيمتها ( 57000 دولار ) والدفعة الثانية وقيمتها ( 57000 دولار ) امريكي وتدفع على أقساط شهرية متتالية ومتساوية بواقع قسط واحد كل شهر لمدة 48 شهراً ابتداً اعتباراً من 1/12/2013 بموجب شيكات مسحوبة على احد البنوك العاملة في مناطق السلطة الوطنية تحرر من الطرف الثاني لصالح الطرف الأول كمستفيد بقيمة الأقساط عند توقيع هذه الاتفاقية ، وجاء في البند الثامن تسجيل المنتج حقوق الملكية ( ان يقوم الطرف الأول بالتنازل الفراغ عن الميع للطرف الثاني بعد قيام الطرف الثاني بتسديد كامل الثمن المبيع وتنفيذ جميع التزاماته المفروضة بموجب هذه الاتفاقية على ان يباشر الطرف الأول بإجراءات نقل الملكية خلال مدة 30 يوم من تاريخ تسديد الطرف الثاني لأخر قسط من أقساط المبيع
3. بإكمال إجراءات نقل المبيع للطرف الثاني وتسجيله باسمه ليصبح الطرف الثاني مالك للمبيع موضوع هذه الاتفاقية على وجه الاستقلال ومالك على وجه الشيوع لحصص من الأرض المقام عليها البناية في الأجزاء المعدة للاستعمال المشترك مع ملكية المبيع .
وبالرجوع الى احكام القانون المنظم لبيع شقة سكنية مفرزة بموجب سند تسجيل وهو قانون رقم ( 1 لسنة 1996 بشان تمليك الطبقات والشقق والمحلات ) وقرار وزير الإسكان رقم 2 لسنة 1997 بشان اللائحة التنفيذية لقانون تمليك الطبقات والشقق والمحلات ، وبالرجوع لأحكام المادة 10 من القانون وهي ضمن الفصل الثاني المتعلقة بتسجيل الوحدة العقارية والمعرفة بالمادة 1 من ذات القانون( الشقة وحدة كاملة مستقلة في طابق سواء للسكن او لغير ذلك ) وجاء بالفقرة 2 من المادة 10 من القانون على كل مالك وحدة عقارية تسجيل وحدته العقارية في السجل المشار اليه انفا والابلاغ عند نقل الملكية الى مالك جديد او اجراء أي تغير او تعديل ) وجاءت الائحة التنفيذية المذكورة في الفصل الثاني طلبات التسجيل في المادة 6 والتي تنص( تتم إجراءات تسجيل ونقل الملكية الشقق او الطبقات او المحلات مفرزة ومستقلة بناء على طلب كتابي يقدم للموظف المختص من ذوي الشأن او من يقوم مقامهم وفق نموذج معد لذلك من قبل دائر تسجيل الأراضي .
ونصت المادة 7 (يرفق بطلب التسجيل الأوراق والمستندات التالية ... عقد البيع او الشراء المراد تسجيله (العقد الابتدائي) او أي سند من سندات التمليك المعتبرة قانوناً شهادة تسجيل العقار (الأرض المقام عليها البناء الصادر عن مكتب تسجيل الأراضي .
ونصت المادة 44 من ذات القانون (لكل شريك في طابق او شقة حق الأفضلية لشراء الحصة الشاعة التي يراد بيعها بالتراضي لشخص غير شريك ولا ينشأ ذلك الحق اذا كان بين الزوجين او الأصول او الفروع او الاخوة او الاخوان وفروعهم ) .
ونصت 45/1 (يسقط حق الأفضلية اذا ابلغ البائع باسم المشتري وعنوانه وشروط البيع بواسطة كاتب العدل الى الشركاء في الشقة )
ونصت المادة 42 / 1- اذا هلك البناء بحريق او بسبب اخر فعلى الشركاء ان يلتزموا من حيث تجديده ما يقرره الاتحاد بالأغلبية المنصوص عليها في هذا القانون ما لم يوجد اتفاق يخالف ذلك .
ويستفاد من هذه المواد والتي حددت إجراءات نقل الملكية في الشقق وفقا لقانون الطوابق والشقق وهي بالمادة 10/2 على كل مالك وحدة عقارية تسجيل وحدته العقارية في السجل المشار اليه انفاً و ابلاغ عند نقل الملكية الى مالك جديد ...) وجاء في المادة 1 تعريف الوحدة العقارية : الجزء المفرز من المبنى سواء كان طابق او شقة او محل ) .
ويستفاد من دلالة النص بعباراته وهي تكليف المالك عند نقل ملكية الوحدة العقارية المسجلة باسمه في السجل الإبلاغ عند نقل الملكية الى مالك جديد او اجراء أي تغيير او تعديل ) ويستفاد من مفهوم النص ومقتضاه هو ابلاغ مكتب تسجيل الوحدة العقارية علما ان عبارة التبليغ وردت بالمادة 45/1 من القانون المشار اليها أعلاه تبليغ الشركاء باسم البائع وفي كلا الحالتين فان الإبلاغ هو اجراء ورد عند البيع لمالك جديد يرتب اثار وردت بالمواد 44 و 45 المتعلقة بحق الأفضلية ولا يمارس هذا الحق الا من تاريخ مرور مدة التبليغ المشار اليها بالمادة 45/1 ويرتب اثراً بموجب ذات المادة والمادة 42 من ذات القانون في حالة هلاك البناء وهو الزام الشركاء بتجديده وفق نص المادة 42 وجاء في نص المادة 6 من قرار وزير الإسكان رقم 2 لسنة 1997 بشأن اللائحة التنفيذية لقانون تمليك الطبقات والشقق والمحلات ، وهو مكمل للقانون حيث نصت المادة 6 (إجراءات التسجيل ونقل ملكية الشقق او الطبقات او المحلات المفرزة ومستقله - الوحدة العقارية - بناءً على طلب كتابي يقدم للموظف المختص من ذوي الشأن وفق نموذج معد لذلك من قبل دائرة تسجيل الأراضي ونصت المادة 7 مرفقات الطلب ... عقد البيع او الشراء .. .ونصت المادة 11 من ذات القرار (قيام موظف التسجيل بتعبئة نموذج العقد المعد لدى تسجيل الأراضي .... و تسمع لايجاب وقبول طرفي العقد بعد التأكد من شخصياتهم من خلال بطاقة ، بحضور الشهود ) وبالتالي فان اجراء الإبلاغ وتقديم طلب من اجل نقل الملكية وبعدها تعبئة نموذج العقد يفيد ان عقد البيع المنظم من قبل المالك للوحدة والمشتري خارج دائرة تسجيل الأراضي يقدم ضمن مرفقات طلب البيع وفق نص المادة 6 المشار اليه بالعقد الابتدائي بينما لا يرتب اثر على الملكية الا بعد تعبئة النموذج وسماع الايجاب والقبول من ذوي الشأن بحضور الشهود ، وبالتالي فان العقد الابتدائي ولا يرتب الأثر على نقل الملكية وفق ما تم بيانه .
وبالرجوع الى البينات المقدم نجد ان المستانف وهو المالك للوحدة العقارية قام بالتوقيع على عقد بيع شقة سكنية مع المشتري وهو المدعي المستانف ضده دون قيام المستانف المالك بالابلاغ سواء لدائرة تسجيل الأراضي او ابلاغ الشركاء ولم يقم بطلب نقل الملكية لدى دائرة تسجيل الأراضي وفق ما تم بيانه وهذه الإجراءات هي إجراءات لنقل الملكية نص عليها القانون وان عدم القيام بها تبقي الوحدة العقارية باسم المالك وهو المستانف وان الاتفاقية بيع شقة سكنية لا ترتب اثر عيني على ملكية الوحدة العقارية طالما نص القانون على إجراءات محدد لتمام البيع ونقل الملكية وحيث ان المستانف مخل بالتزام قانوني رتبه القانون عليه وهو الإبلاغ ولم يقم به كما الزم ذوي الشأن المالك والمشتري باجراء نقل الملكية ولم يقم احد منهم بذلك وان الاتفاق على تسجيل الوحدة العقارية بين المالك والمشتري بعد صرف اخر قسط وهو شيك فان هذا الاتفاق لا يغير من الامر شيء اذ ان نقل الملكية في أي وقت يتطلب اجراء محدد لنقل الملكية وان الاتفاقية لا تعتبر سنداً ناقلاً للملكية طالما لم يتم التسجيل وفق ما تم بيانه ، وحيث ان قانون ملكية الطوابق والشقق والمحلات هو قانون خاص وقانون لاحق على قانون التصرف بالاموال غير المنقولة وقانون التسوية وفي إجراءات نقل الملكية محدد وفق شكل فان هذا استثناء والاستثناء لا يقاس عليه ولا يتوسع في تفسيره وبالتالي فان عدم تسجيل الوحدة العقارية موضوع اتفاقية في دائرة تسجيل الأراضي، فان الوحدة العقارية تنفى دون نقل بالملكية ، وكما ان المستانف ضده اخل بالتزام قانوني لنقل الملكية ، وبدونه لا يرتب أي حق عيني للمستانف ضده المشتري كما وان المستانف ضده لم يلتزم بسداد الأقساط بموجب الشيكات الراجعة بدون صرف وهو اخلال بالتزام عقدي وحيث ان اتفاقية البيع الشقة السكنية لا يرتب أي حق عيني وانما فقط حق مالي وعليه فان ما توصلت اليه محكمة الدرجة الأولى باعتبار اتفاقية البيع باطلة بطلان مطلق مخالف للقانون حيث ان هذه الاتفاقية لا ترتب حق عيني على العقار ونتيجة لاخلال المستانف والمستانف ضده بأحكام القانون والاتفاقية بموجب الاتفاقية وحيث ان اتفاقية البيع وهي عق ابتدائي ورد ذكره في المادة 6 من اللائحة المذكورة وبالتالي فان هذه الاتفاقية العقد الابتدائي غير باطل طالما نصت عليه اللائحة وهو استثناء ورد بهذا القانون الا ان هذه الاتفاقية العقد الابتدائي رتب التزامات على عائق المالك المستانف وهو الإبلاغ والتزام على عائق المستانف ضده وهو تسديد الأقساط المتفق عليها ، وحيث ان البائع هو المالك المستانف لم يقم بالابلاغ ولم يقم المستانف ضده بتسديد الأقساط المتفق عليها ، بسبب رجوع الشيكات بدون صرف وفق صرف الشيكات من قبله من هذا يعتبر اخلال بالالتزامات العقدية وحيث ان موضوع الدعوى هو فسخ عقد بيع فان ما توصلت اليه محكمة الدرجة الأولى باعتبار اتفاقية البيع باطلة بطلان مطلق مخالف للقانون واللائحة التنفيذية حيث ان العقد هو عقد بيع ابتدائي ولم يلتزم المشتري المستانف ضده بتسديد الأقساط ولم يلتزم المستانف المالك وهو البائع بالابلاغ وبالتالي فان هذا الاخلال يحول دون تنفيذه ويكون قابل للفسخ ، وحيث ان موضوع الدعوى هي ابطال اتفاقية بيع وفسخ فان المحكمة تقرر فسخ اتفاقية البيع وإعادة الحال الى ما كان عليه بتسليم المبالغ المدفوعة والشيكات من قبل المستانف للمستأنف ضده وتسلم المستانف ضده الوحدة العقارية وهي شقة سكنية للمستأنف بالحالة التي كانت عليها .
لذلك
فان المحكمة تقرر رد الاستئناف موضوعا وتأييد الحكم المستأنف وبالنتيجة وفق التعليل و التسبيب المذكور وتضمين المستأنف الرسوم والمصاريف ومائتي دينار بدل اتعاب محاماة
حكما حضوريا صدر وتلي علنا باسم الشعب العربي الفلسطيني قابلا للنقض وافهم في 26/12/2019