دولـــــة فــــلســــــطين
السلطــــة القضائيـــة
المحكمة العليا / محكمــة النقض
"الحكــــــــم"
الصادر عن المحكمة العليا / محكمة النقض المنعقدة في رام الله المأذونة بإجراء المحاكمة وإصداره
بإسم الشعب العربي الفلسطيني
الهـيئة الحـاكـمة بـرئاســة نائب رئيس المحكمة العليا / محكمة النقض السيدة القاضي إيمان ناصر الدين
وعضويـة السادة القضاة : حازم ادكيدك، د. رشا حماد، رائد عساف ،سعد السويطي
الطاعنة : شركة جبل القرنطل السياحية التجارية الصناعية المساهمة الخصوصية /أريحا
وكيلها المحامي:نبيل مشحور/رام الله
المطعون ضدهم : 1- رئيس سلطة الأراضي بالإضافة لوظيفته/رام الله
2- مدير أملاك الدولة والمساحة بالإضافة لوظيفته/أريحا
3- النائب العام بالإضافة لوظيفته/رام الله
الاجـــــــــراءات
بتاريخ 29/1/2023 تقدم وكيل الجهة الطاعنة بهذا الطعن ضد المطعون ضدهم وذلك للطعن بالحكم الصادر بتاريخ 8/1/2023 عن محكمة استئناف القدس بالاستئناف المدني رقم 636/2021 القاضي برده موضوعاً وتأييد الحكم المستأنف وتضمين الطاعنة الرسوم والمصاريف واتعاب المحاماة التي تكبدها.
تتلخص أسباب الطعن بما يلي :
1- ان محكمة الاستئناف أخطأت في اعتبار أملاك الحكومة غير مشمولة بقانون المالكين والمستأجرين رقم 62 لسنة 1953 بدلالة الامر 293 لسنة 1969 حيث حجبت المحكمة نفسها وغفلت عن الامر 293 لسنة 1969 الذي أحال الى الامر 59 لسنة 1967 الذي عرف ماهية أملاك الحكومة وهذا لا ينطبق على عقد الايجار المنظم بين الطرفين الذين هما فلسطينيان وزارة الإسكان والشركة الطاعنة .
2- ان المحكمة الاستئنافية أخطأت في حكمها لعدم ورود أي استثناء في قانون المالكين والمستأجرين وتعديلاته على استثناء أملاك الحكومة من أحكامه وخالفت الاحكام القضائية بالخصوص .
3- ان المحكمة أخطأت في عدم اعتبار ان شرط الزيادة في العقد شرط باطل مخالفة بذلك قرار الهيئة العامة رقم 277/2018 .
4- ان المحكمة أخطأت في مخالفة عبارات العقد طالما لم ينص على أن الزيادة تراكمية ومركبة والتي أصبحت بواقع 110% من اصل قيمة الاجارة حتى نهاية سنة 2017 وخالفت الايصالات التي ابرزت والتي بينت التعامل بين الطرفين من عام 1998 على زيادة 5% فقط وليست تراكمية .
ملتمساً قبول الطعن والزام المطعون ضدهم بعدم مطالبة الطاعنة بالمبالغ المطالب بها والبالغة (128692) دينار عن الفترة من 2009 حتى 2017 وتثبيت قيمة عقد الايجارة على (12447.387) دينار مع الرسوم والمصاريف واتعاب المحاماة .
بتاريخ 12/12/2023 تقدم ممثل الجهة المطعون ضدها بلائحة جوابية تضمنت رده على لائحة الطعن طالباً رده شكلاً وموضوعاً.
بتاريخ 2/2/2023 تقدم وكيل الجهة الطاعنة بطلب لرؤية الطعن مرافعة عملاً باحكام المادة 234 من قانون أصول المحاكمات المدنية والتجارية .
المحكمـــــــــــة
بالتدقيق والمداوله ولورود الطعن في الميعاد القانوني مستوفياً لشروطه القانونية تقرر قبوله شكلاً.
اما بخصوص طلب الطاعنة نظر الطعن مرافعة فاننا لا نجد مبرراً او ضرورة لاتبع الاستثناء المنصوص عليه في المادة 234 من قانون أصول المحاكمات المدنية والتجارية وسماع الأطراف بمرافعة شفوية وبالتالي تكتفي المحكمة باللوائح المقدمة من الطرفين والإبقاء على الأصل العام بنظر الطعن تدقيقاً.
وفي الموضوع:وعلى ما أنبأت عنه أوراق الدعوى التي تفيد بأن الجهة الطاعنة كانت قد أقامت الدعوى المدنية رقم 65/2018 لدى محكمة بداية أريحا ضد المطعون ضدهم وذلك بموضوع منع مطالبة بقيمة (128692) دينار اردني وفق وقائع وأسباب تلك الدعوى وبعد ان استكملت محكمة الدرجة الأولى إجراءاتها أصدرت الحكم بتاريخ 14/10/2020 القاضي برد الدعوى .
لم ترتض الجهة المدعية من حكم محكمة أول درجة فتقدمت بالاستئناف المدني رقم 636/2021 لدى محكمة استئناف القدس وبعد ان استكملت الإجراءات أصدرت الحكم في 8/1/2023 القاضي برد الاستئناف موضوعاً وتأييد الحكم المستأنف .
لم ترتض الجهة المدعية من حكم محكمة الاستئناف فتقدمت بالطعن بالنقض الماثل حاملة إياه على الأسباب الملخصة في مقدمة هذا الحكم .
وعن أسباب الطعن
وبخصوص السببين الأول والثاني وحاصلهما الأخذ على محكمة الاستئناف إعتبار أملاك الحكومة غير مشمولة بقانون المالكين والمستأجرين رقم 62 لسنة 1953 وتعديلاته بدلالة الامر 293 لسنة 1969 وانها حجبت نفسها واغفلت بحث الامر 59 لسنة 1967 الذي جاء الامر 293 معطوفاً عليه وجاء بتعريف لاملاك الحكومة والمسؤول عنها الامر الذي لا ينطبق على الحالة محل عقد الايجار الذي هو بين طرفين فلسطينيين وأن المحكمة خالفت الاحكام القضائية ولا استثناء بالقانون بهذا الخصوص .
بعد التدقيق نجد بأن الجهة الطاعنة تتمسك بإنطباق قانون المالكين والمستأجرين رقم 62 لسنة 1953 على عقد الايجار المنظم بينها وبين المطعون ضدها (مسؤول أملاك الحكومة) باعتبار الجهة الطاعنة محمية بهذا القانون للوصول الى أن شرط زيادة الأجرة الواردة في عقد الايجار باطل وفق إجتهاد محكمة النقض بهيئتها العامة وبالتالي تتحقق النتيجة التي يهدف اليها من وراء دعواه الأساس بالحصول على حكم بمنع مطالبة الدولة له بقيمة الزيادة على مبلغ الأجرة الأساسي الوارد بعقد الايجار المحرر بينهما على قطعة الأرض 136 من الحوض 4 أبو سرندح من أراضي الديوك قضاء اريحا ذلك العقد المؤرخ في 16/7/1998 ببدل ايجار سنوي بقيمة (13854.654) دينار اردني لأغراض سياحية وتجارية وموقف سيارات وباصات.
وبالعودة الى قانون المالكين والمستأجرين رقم 62 لسنة 1953 وتعديلاته السارية في فلسطين نجده قد نص بالمادة 2 منه على (تسري احكام هذا القانون على أي عقار في اية منطقة في المناطق البلدية او المجالس المحلية) .
ونصت المادة 2 من الامر 293 لسنة 1969 (أمر بشأن عدم سريان تشريع حماية المستأجرين في حالات معينة) على (لا يسري تشريع حماية المستأجرين على اجارة أو استعمال المالك الذي أجره المسؤول لو سلمه للاستعمال) وكانت المادة 1 من الامر المذكور قد عرفت المسؤول عن أملاك الحكومة بانه المسؤول بمقتضى الامر بشأن أملاك الحكومة رقم 79 لسنة 1967 وان امر أملاك الحكومة هو الامر بشأن أملاك الحكومة رقم 59 كذلك لسنة 1967 .
وبالرجوع الى الامر 59 سالف الذكر فقد ورد بالمادة 1 منه تعريف المسؤول انه (من عين من قبل القائد العسكري مسؤولاً عن أملاك الحكومة بمقتضى هذا الامر) كما عرف أملاك الحكومة انها (1- الأملاك التي كانت في اليوم المحدد عائدة لواحدة من الاثنين التاليين :أ- الدولة المعادية ب-الهيئة الحكمية التي تملك الدولة المعادية أي حق فيها سواء بصورة مباشرة ام غير مباشرة وسواء اكان هذا الحق ينطوي على سيطرة ام لا 2- الأملاك التي كانت مسجلة في اليوم المحدد على اسم واحدة من المبينين في البند 1 ).
وجاء كذلك في تعريف الدولة المعادية بذات الامر 59 انها (المملكة الأردنية الهاشمية أو أي دولة معادية أخرى بما في ذلك حكومة الدولة وكذلك أي وحدة امتداد سلطة او هيئة حكمية تابعة لتلك الدولة او الحكومة).
وبامعان التدقيق بالاوراق يتبين أن الأرض محل عقد الايجار مسجلة باسم مسؤول أملاك الدولة أي انها أملاك دولة بالمفهوم الذي أتى عليه قانون إدارة ملاك الدولة المؤقت رقم 32 لسنة 1965 الذي عرف أملاك الدولة (الأملاك غير المنقولة التي تتصرف بها او تمتلكها الدولة يمقتضى القوانين المرعية) والذي أناط بتمديد الأراضي والمساحة إدارة تلك الأموال بصريح نص المادة 3 منه وجعل تأجير تلك الأملاك وفق قواعد نص عليها بالمادة 7 من ذات القانون الذي أحال الى المادة 10 من نظام تفويض وتأجير أملاك الدولة رقم 60 لسنة 1964.
ولما كان ذلك فان تمسك الجهة الطاعنة بانطباق قانون المالكين والمستأجرين على الأرض محل عقد الايجار مخالف لواقع الأوراق التي أثبتت ان الأرض ملك للدولة وبالتالي ينطبق عليها القانون الخاص الذي ينظم أداة تلك الأملاك والنظام المتعلق بتأجيرها سالفتي الإشارة والذكر أعلاه.
كما أن تمسك الجهة الطاعنة من جهة أخرى بان الأرض مؤجرة من مسؤول اداءة أملاك الدولة الفلسطيني لشركة فلسطينية وانه لا مجال لإعمال الامر 293 بدلالة الامر 59 ، فاننا نؤكد على ان قانون المالكين والمستأجرين كأساس لا يحكم العلاقة بين الطرفين وفق التفصيل سالف الإشارة ، كما ان الامر 293 جاء واضحاً بعدم سريان قانون المالكين والمستأجرين على أملاك الدولة والامر 59 عندما عرف الدولة المعادية نص على المملكة الأردنية الهاشمية بوصفها الدولة التي كانت تدير الأراضي الفلسطينية عند احتلالها من العدو الإسرائيلي بالعام 1967 الامر الذي لا ينفي عن الأرض فلسطينيتها الاصلية سيما ان ذات التعريف أشار الى أية دولة معادية أخرى أو امتداد لدولة أو حكومة معادية ما يجعل من تمسك الجهة الطاعنة بهذه الدفوع لا طائل منه أمام صريح النصوص والقوانين الخاصة التي تحكم العلاقة بين الطرفين ما يؤدي الى رد هذين السببين من أسباب الطعن .
وعن السبب الثالث والأخذ على المحكمة عدم إعتبارها لشرط الزيادة الوارد في عقد الايجار باطل مخالفة بذلك قرار الهيئة العامة رقم 277/2018،فاننا نشير الى ان المحكمة قد أوضحت بردها على سببي الطعن الأول والثاني عدم انطباق قانون المالكين والمستأجرين على العلاقة بين الطرفين ،ولما كان حكم الهيئة العامة 277/2018 يتعلق بل ويرتبط ارتباطاً لا انفكاك منه بقانون المالكين والمستأجرين ذلك القانون الذي اضفى الحماية للمستأجرين وفق ضوابط وشروط وأحكام محددة وردت بالقانون وبالتالي حكم الزيادة على بدل الايجار وفق حكم الهيئة العامة يكون محصوراً بالعلاقات الايجارية التي يحكمها قانون المالكين والمستأجرين ولما كان ذلك وكانت العلاقة بين الطرفين محكومة بقانون إدارة أملاك الدولة ونظام تأجيرها سالفي الإشارة أعلاه فيغدو ما تتمسك به الجهة الطاعنة وتطلب تطبيقه على علاقتها بالمطعون ضدهم لا يقوم على أساس قانوني صحيح ما يجعل من هذا السبب واجب الرد.
وعن السبب الرابع وحاصله الأخذ على المحكمة مخالفتها لعبارات العقد التي لم تنص على الزيادة التراكمية أو المركبة وأن المحكمة خالفت الايصالات المبرزة التي اثبتت التعامل بين الطرفين على زيادة 5% فقط وليست تراكمية .
وبالعودة الى الحكم المطعون فيه فقد قضى بأن الزيادة المقصودة بالعقد البالغة 5% سنوياً هي تراكمية وليست لمرة واحدة ، وبالتدقيق نجد بان عقد الايجار قد نص في بند مدة الايجارة على (سنة واحدة تبدأ من 1/1/1998 وتنتهي في 31/12/1998) ونصت المادة 3 من العقد على (يلتزم المستاجر بالزيادة السنوية المقررة من قبل المؤجر بنسبة لا تقل عن 5% من قيمة الاجارة في حالة تجديد عقد الايجارة).
ولما كان العقد شريعة المتعاقدين ضمن مبدأ سلطان الإدارة ذلك العقد الذي يخرج عن الحماية القانونية وفق التفصيل سالف الإشارة أعلاه فينتهي العقد بانتهاء مدته ويتجدد حال الاستمرار في تنفيذه بعد انتهاء مدته سنة بسنة وهكذا دواليك وبالتالي تصبح الأجرة في كل سنة مضاف اليها 5% من قيمة الايجارة عند التجديد بحيث تصبح الايجارة السنوية شاملة 5% الزيادة عند التجديد للسنة اللاحقة ،وهكذا بحيث تصبح الزيادة تراكمية حال تجديد العقد سنة بسنة،ولما كان ذلك ما توصلت اليه المحكمة الاستئنافية فيكون ما خلصت اليه يتفق والتفسير الصحيح لبنود العقد ما ينفي خطأها بهذا الخصوص.
أما مسألة تواتر التعامل والبينات المقدمة بالخصوص ، فاننا نجد بأن محكمة الاستئناف قد بررت رد هذه الواقعة بالقول(فاننا بالرجوع الى المبرزات من ضمن المبرز م/1 وهي سندات إيداع بمبلغ (12448) دينار بحساب وزارة المالية لدى بنك فلسطين فاننا نجد ان هذه السندات وحدها لا تكفي لاثبات ان الجهة المؤجرة قد وافقت على المبلغ المدفوع كبدل ايجار كون الإيداع كان يتم من قبل المستأجرة ولا يوجد ما يثبت موافقة المؤجرة على هذا البدل بل على العكس فقد تبين من خلال كتاب مدير الإيرادات في دائرة أملاك الحكومة وكتاب مدير عام أملاك الحكومة من ضمن المبرز م/1 ان هناك فروقات على المبالغ السنوية بمقدار5%عن كل سنة) .
وبامعان التدقيق في الأوراق واللوائح نجد بان المبرز م/1 المشار اليه في حكم محكمة الاستئناف اشتمل على سندات إيداع متعددة ولسنوات متعددة ومنها السنوات 2016 و2017 المطالب بها اصلاً بالكتاب الموجه الى الجهة المدعية /الطاعنة والثابت سداد بدل ايجارات عن هذه السنوات كما أن الكتاب المذكور رغم تضمنه اعفاء من سنوات 2001 الى 2004 اشتمل على حساب الزيادة السنوية 5% عن تلك السنوات ولم تبحث محكمة الاستئناف استحقاق هذه الزيادة عن تلك السنوات المعفيه منها الجهة الطاعنة أم لا وأثر ذلك على المطالبة بشكل عام،كما ان المحكمة الاستئنافية بمسألة تواتر الدفع عن بدل الإيجارات لم تتثبت من مسألة كيفية سداد تلك البدلات بحساب الجهة المطعون ضدها فيما اذا كان يتم بشكل مباشر من المستأجرة /الجهة الطاعنة أم بواسطة الجهة المطعون ضدها /المؤجرة من خلال تعبئة سندات الإيداع المروسة باسم وزارة المالية من تاريخ المطالبة عن سنة 2006 وحتى سداد بدل ايجار سنة 2017 المشمولة بالمطالبة من المؤجرة للمستأجرة وإن كان لذلك أثر على مسألة تعديل بنود العقد من عدمه ما يجعل من الحكم المطعون فيه قاصراً في التسبيب والتعليل واجب النقض من هذه الجهة فقط.
لهذه الاسباب
تقرر المحكمة قبول الطعن موضوعاً بحدود ما تم بيانه أعلاه وإعادة الأوراق لمرجعها للعمل على ما بيناه ومن ثم اصدار الحكم المتفق واحكام القانون وعلى ان تعود الرسوم والمصاريف على الفريق الخاسر بالنتيجة
حكماً صدر تدقيقاً بإسم الشعب العربي الفلسطيني بتاريخ 11/1/2024