دولـــــة فــــلســــــطين
السلطــــة القضائيـــة
المحكمة العليا / محكمــة النقض
"الحكـــــــم"
الصادر عن المحكمة العليا / محكمة النقض المنعقدة في رام الله المأذونه بإجراء المحاكمة وإصداره
بإسم الشعب العربي الفلسطيني
الهـيئـــــــــة الحـاكـمـــة بـرئاســـــــــة الســــــــــيد القاضـــــي محمود جاموس
وعضويــــة الســادة القضــاة : محمود الجبشة ، نزار حجي
الطاعنون :1-منشار الجواد/بيت فجار
2-ابراهيم محمد احمد طقاطقة/بيت فجار
3-جهاد محمد احمد طقاطقة/بيت فجار
وكيلهم المحامي/عبد العزيز طقاطقة/بيت لحم
المطعون ضدها: ضحى محمود زيدان محمد ابو عياش/بيت امر
وكيلها المحامي/سميح الصليبي/بيت لحم
الإجراءات
تقدم الطاعنون بواسطة وكيلهم بهذا الطعن بتاريخ 4/10/2022 لنقض الحكم الصادر عن محكمة بداية بيت لحم بصفتها الاستئنافية بتاريخ 18/9/2022 بالاستئناف رقم 60/2022 القاضي برد الاستئناف موضوعا وتاييد الحكم المستانف مع الرسوم والمصاريف ومبلغ 200 دينار اتعاب محاماة .
يستند الطعن الى الاسباب التالية :
1-الحكم الطعين فيه مخالفة لاحكام قانون المالكين والمستاجرين ومشوب بالقصور في التعليل والتسبيب والتناقض وهناك خطا في تاويل وتطبيق حكم القانون.
2-تخطئة المحكمة مصدرة الحكم الطعين بعدم رد الدعوى كونها مكيفة تكييفا غير صحيح حيث ان العقار ضمن حدود البلدية وان الغاية من استعمال الماجور هي غاية تجارية وبالتالي فان احكام قانون المالكين والمستاجرين هي الواجبة التطبيق وليس احكام المجلة .
3-تخطئة المحكمة مصدرة الحكم الطعين لجهة اعتبار شرط زيادة الاجرة شرطا صحيحا .
4- تخطئة المحكمة مصدرة الحكم الطعين بعدم رد الدعوى للجهالة في الاخطار العدلي لعدم بيان تاريخ استحقاق الاجرة .
5-تخطئة المحكمة مصدرة الحكم الطعين بعدم الاخذ بالبينة التي اثبتت عرض الاجرة عرضا صحيحا ،وتخطئة المحكمة باعتبار انه يقع على عاتق المستاجر اشعار المؤجر بايداع الاجرة صندوق المحكمة.
بالنتيجة التمس الطاعنون اجراء المتضى القانوني مع الرسوم والمصاريف واتعاب المحاماة .
تقدمت المطعون ضدها بلائحة جوابية التمست بنتيجتها الحكم برد الطعن موضوعا مع الرسوم والمصاريف واتعاب المحاماة.
المحكمـة
بالتدقيق والمداولة ، ولما كان الحكم المستانف يتصل بقرار صادر عن محاكم الصلح وحيث ان الحكم الاستئنافي قد صدر بتاريخ 18/9/2022 في ظل العمل بالقرار بقانون رقم 10 لسنة 2022 بشان تشكيل المحاكم النظامية الصادر بتاريخ 25/1/2022 المنشور في العدد 26 من الجريدة الرسمية والذي اصبح نافذا بتاريخ 6/3/2022 ، ولما كان حكما كهذا وعلى ما افصحت عنه المادة 17/2/ج من القرار بقانون المشار اليه يقتضي من الطاعن ان يتقدم بطلب الحصول على الاذن من رئيس المحكمة العليا ولما تقدم الطاعنون بهذا الطعن خلال عشرة ايام من تاريخ صدور القرار بمنحهم الاذن بالنقض ولاستيفاء الطعن شرائطه الشكلية تقرر قبوله شكلا.
وفي الموضوع نجد ان المدعية اقامت الدعوى الاساس رقم 944/2018 لدى محكمة صلح بيت لحم في مواجهة المدعى عليهم بموضوع فسخ اتفاقية اجارة، وبختام اجراءات المحاكمة وبتاريخ 2/3/2022 اصدرت المحكمة حكمها القاضي بفسخ عقد الايجار وتسليم العقار للمدعية خاليا من الشواغل والشاغلين مع الرسوم والمصاريف ومبلغ 200 دينار اتعاب محاماة.
لم يقبل المدعى عليهم بحكم محكمة اول درجة فبادروا للطعن فيه لدى محكمة بداية بيت لحم بصفتها الاستئنافية بموجب الاستئناف رقم 60/2022 وبعد استكمال الاجراءات امامها اصدرت حكمها بتاريخ 18/9/2022 القاضي برد الاستئناف موضوعا وتاييد الحكم المستانف مع الرسوم والمصاريف ومبلغ 200 دينار اتعاب محاماة.
لم يلق حكم محكمة الدرجة الثانية قبولا من المدعى عليهم فطعنوا بالحكم امام محكمة النقض بموجب النقض الماثل للاسباب المشار اليها استهلالا .
وعن اسباب الطعن،،
وعن السبب الاول وحاصله الحكم الطعين فيه مخالفة لاحكام قانون المالكين والمستاجرين ومشوب بالقصور في التعليل والتسبيب والتناقض وهناك خطا في تاويل وتطبيق حكم القانون.
وفي ذلك نرى ان ما جاء من نعي في هذا السبب لا يعدو ان يكون كلاما عاما مبهما مجهلا يفتقد لمنهج بناء الطعن وضوابطه ،اذ لم يتم تحديد وجه مخالفة الحكم الطعين لاحكام قانون المالكين والمستاجرين، ووجه القصور في تعليل وتسبيب الحكم ،ووجه الخطا في تطبيق حكم القانون ،حتى يتسنى لمحكمتنا مراقبة ذلك ،لامر الذي يجعل هذا السبب على خلاف ما تقتضيه الفقرة الرابعة من المادة 228 من الاصول المدنية والتجارية التي نصت على بيان اسباب الطعن بصورة واضحة ومحددة مما يتعين معه عدم قبول هذا السبب.
وعن السبب الثاني وحاصله تخطئة المحكمة مصدرة الحكم الطعين بعدم رد الدعوى كونها مكيفة تكييفا خاطئا ،كون العقار ضمن حدود البلدية وان الغاية من استعمال الماجور هي غاية تجارية، وبالتالي فان احكام قانون المالكين والمستاجرين هي الواجبة التطبيق وليس احكام المجلة.
ولما استندت المدعية في دعواها بطلب فسخ عقد الايجار، لعدم التزام المدعى عليهم بدفع بدل الاجرة المستحقة عن عام 2018،وحيث ان مدة عقد الايجار هي ثلاث سنوات تبدأ من تاريخ 1/1/2017 ،ولما كان مقتضى حكم المادة 4/1/أ من قانون المالكين والمستاجرين ان حق المستاجر باشغال الماجور بالاستناد الى قانون المالكين لا يكون الا بعد انتهاء السنة العقدية ،اما خلال السنة العقدية ،فان القانون الواجب التطبيق هو قانون العقد شريعة المتعاقدين ،وطالما اقيمت الدعوى خلال السنة العقدية ،فيكون تكييف الدعوى هو فسخ عقد ايجار ،ولما توصلت محكمة الاستئناف الى ذلك فتكون قد طبقت صحيح القانون، وبهذا فان هذا السبب لا يرد على الحكم الطعين مما يوجب رده.
وعن السبب الثالث وحاصله تخطئة المحكمة مصدرة الحكم الطعين لجهة اعتبار شرط زيادة الاجرة شرطا صحيحا.
وفي ذلك نرى،ان شرط زيادة الاجرة بعد انتهاء السنة العقدية هو شرط باطل ،اما شرط زيادة الاجرة خلال السنة العقدية فيخضع لاتفاق الاطراف ،وتقف مفاعيل اثاره من تاريخ ان يصبح الماجور خاضع لاحكام قانون المالكين والمستاجرين اذ يعتبر شرط الزيادة من هذا التاريخ باطل كون يقصد منه على نحو واضح لا جدال فيه التحايل على احكام قانون المالكين والمستاجرين بقصد رفع الحماية المتمثلة بالتمديد القانوني للعقد ،باعتبار ان قانون المالكين والمستاجرين رقم 62 لسنة 1953 جاء خاليا من الاشارة الى زيادة الاجرة سواء من حيث اجازتها او بطلانها الامر الذي يستشف منه ان اي شرط يتعلق بزيادة الاجرة عن الفترة التي يصبح فيها الماجور مشمول بحكام قانون المالكين والمستاجرين يقع مخالفا لاحكام هذا القانون ،وبهذا فان هذا السبب لا يرد على الحكم الطعين مما يوجب رده.
وعن السبب الرابع وحاصله تخطئة المحكمة مصدرة الحكم الطعين بعدم رد الدعوى للجهالة في الاخطار العدلي لعدم بيان تاريخ استحقاق الاجرة .
وفي ذلك نرى ان عدم بيان تاريخ استحقاق الاجرة في الاخطار العدلي ليس من شأن ذلك ان يجعل الاخطار العدلي مشوب بالجهالة الفاحشة طالما ان تاريخ استحقاق الاجرة ثابت من خلال عقد الايجار ،الامر الذي يغدو معه هذا السبب حريا بالرد.
وعن السبب الخامس وحاصله تخطئة المحكمة مصدرة الحكم الطعين بعدم الاخذ بالبينة التي اثبتت عرض الاجرة عرضا صحيحا ،وتخطئة المحكمة باعتبار انه يقع على عاتق المستاجر اشعار المؤجر بايداع الاجرة صندوق المحكمة.
وعما انبأت عنه وقائع الدعوى فقد تضمن عقد الايجار بان الاجرة السنوية 900 دينار تدفع مقدما مع زيادة مقدارها 5% تستحق ابتداء من السنة الثانية وفي حال عدم التزام المستاجر بدفع الاجرة المستحقة في موعدها يضاف مبلغ 200 دينار ،دون ان يتضمن هذا العقد ما يفيد اتفاق اطرافه على ان يكون عقد الايجار مفسوخا من تلقاء نفسه دون حاجة الى حكم او اعذار عند عدم الوفاء بالالتزامات الناشئة عنه ،وقد وجه المؤجر للمستاجر اخطارا عدليا يطالب فيه المستاجر بدفع بدل اجرة عام 2018 مع الزيادة السنوية وبدل غرامة التاخير خلال ثلاثين يوما من تاريخ تبلغ المستاجر الاخطار العدلي ،وقد تبلغ المستاجر الاخطار العدلي بتاريخ 4/3/2018 ،وقام بدفع بدل الاجرة مع الزيادة السنوية صندوق المحكمة بتاريخ 19/3/2018، وكما تفيد الاوراق بان المحكمة الاستئنافية قضت بعدم استحقاق المؤجر لبدل غرامة التاخير لعدم اثبات وقوع ضرر لحق بالمؤجر بسبب التاخر عن الوفاء .
وبانزال حكم القانون على ما سبق الاشارة اليه، ولما لم يتضن عقد الايجار شرطا صريحا يفيد ان عقد الايجار يعد من تلقاء نفسه مفسوخا دون حاجة الى حكم او اعذار عند عدم الوفاء بالالتزامات الناشئة عنه ،فان مقتضى ذلك تطبيق القاعدة العامة في فسخ العقود الملزمة للجانبين والتي تقضي في العقود الملزمة للجانبين اذا لم يوف احد المتعاقدين بالتزامه ،جاز للمتعاقد الاخر بعد اعذاره المدين ،ان يطلب بتنفيذ العقد او فسخه ،مع التعويض ان كان له مقتضى ،وحيث قام المؤجر باعذار المستاجر بضرورة دفع الاجرة السنوية المستحقة على الماجور مع الزيادة السنوية البالغة 5% خلال مدة 30 يوما من تاريخ تبلغه لهذا الاعذار بموجب الاخطار العدلي رقم 291/2018 عدل حلحول ولما تبلغ المستاجر بتاريخ 4/3/2018 ودفع المستاجر بدل الاجرة السنوية لعام 2018 مع الزيادة السنوية بتاريخ 19/3/2018 صندوق المحكمة بموجب الايصال رقم 0477933 والايصال رقم 0477938 المؤشر عليهما بما يفيد بان المبلغ محلهما متعلق بالاخطار العدلي رقم 291/2018 ،وبما ان دعوى فسخ عقد الايجار التي يقيمها المالك خلال السنة العقدية يحكمها القانون المدني "مجلة الاحكام العدلية" ،الذي لم يشترط شكلا معينا لدفع الاجور او ايداعها بل ان اية طريقة للدفع يسلكها المستاجر لايصال الاجرة للمالك ،ومن شانها تمكينه من استيفائها دون عائق يعتبر وفاء صحيحا بالاجرة ومانعا من دعوى الفسخ ،فان ايداع الاجرة السنوية مع الزيادة السنوية صندوق المحكمة لصالح المؤجر يعد وفاء صحيحا بالاجرة،وفيما يتصل بغرامة التاخير وحيث ان هذه الغرامة لا تعدو لان تكون بمثابة شرط جزائي ،ولما قضت المحكمة الاستئنافية بعدم استحقاق المؤجر لبدلها لعدم اثبات وقع ضرر ،فان المحكمة تبدي ان الالتزام بالشرط الجزائي ليس التزاما تخييريا ولا التزام بدليا ،وانما هو التزام تابع للالتزام الاصلي ،فاذا ما اصبح تنفيذ الالتزام الاصلي مستحيلا بخطا المدين ،كان للدائن المطالبة ببدل الشرط الجزائي ،وبعبارة اخرى لا يستطيع الدائن ان يطالب المدين الا بالالتزام الاصلي ما دام تنفيذه ممكنا ،كما لا يجوز للمدين ان يعرض على الدائن الا الالتزام الاصلي ،وبذلك فيشترط لاستحقاق الشرط الجزائي اعذار المدين بضرورة تنفيذ الالتزام الاصلي ،لان الاصل هو تنفيذ الالتزام، فاذا امتنع المدين عن تنفيذ الالتزام رغم اعذاره بذلك ،كان للدائن المطالبة بقيمة الشرط الجزائي الا اذا اصبح تنفيذ الالتزام مستحيلا بخطا المدين او وجود اتفاق على عدم وجوب الاعذار الامر غير متوافر في الدعوى ،ولما قام المستاجر بدفع الاجرة المستحقة مع الزيادة السنوية خلال مدة ثلاثين يوما من تاريخ تبلغه الاخطار العدلي فان المؤجر لا يستحق بدل الغرامة التاخيرية لعدم تضمن عقد الايجار شرطا يفيد باستحقاق بدل الغرامة بدون اعذار ،وبذلك يكون ما خلصت له المحكمة الاستئنافية لجهة اعتبار عدم استحقاق المؤجر لبدل الغرامة موافق لحكم القانون من حيث النتيجة ،بيد انها خالفت حكم القانون لجهة اعتبار ايداع بدل الاجرة المستحقة مع الزيادة السنوية صندوق المحكمة لا يعد وفاء صحيحا ،وبذلك فان هذا السبب يرد على الحكم الطعين مما يوجب نقضه .
لذلك
تقرر المحكمة قبول الطعن موضوعا ونقض الحكم الطعين بحدود السبب الخامس منه ،ولما كانت الدعوى صالحة للحكم في موضوعا وعملا باحكام المادة 237 من قانون اصول المحاكمات المدنية والتجارية فان المحكمة تقرر الحكم برد الدعوى مع تضمين المطعون ضدها الرسوم والمصاريف ومابلغ 200 دينار اتعاب محاماة عن جميع مراحل التقاضي.
حكما صدر تدقيقا باسم الشعب العربي الفلسطيني بتاريخ 24/1/2024
الكـــــــاتب الرئــــيس
ع.ق