دولـــــة فــــلســــــطين
السلطــــة القضائيـــة
المحكمة العليا / محكمــة النقض
"الحكـــــــم"
الصادر عن المحكمة العليا / محكمة النقض المنعقدة في رام الله المأذونه بإجراء المحاكمة وإصداره
بإسم الشعب العربي الفلسطيني
الهـيئـــــــــة الحـاكـمـــة بـرئاســـــــــة الســــــــــيد القاضـــــي محمود جاموس
وعضويــــة الســادة القضــاة : محمود الجبشة ، نزار حجي
الطعن الاول:رقم 368/2025
الطاعن: محمد صلاح سعيد عطية/رام الله
وكيله المحامي/احمد نصرة/رام الله
المطعون ضده:خالد عبد الحميد عودة عواد/رام الله
وكيله المحامي/سميح عبد الصمد/رام الله
الطعن الثاني: 500/2025
الطاعن: خالد عبد الحميد عودة عواد/رام الله
وكيله المحامي/سميح عبد الصمد/رام الله
المطعون ضدهما:
1-محمد صلاح سعيد عطية/رام الله
وكيله المحامي/احمد نصرة/رام الله
2-فادي محمد صلاح سعيد صالح/رام الله
الإجراءات
تقدم الطاعن بالطعن الاول بواسطة وكيله بتاريخ 27/2/2025 وتقدم الطاعن بالطعن الثاني بواسطة وكيله بتاريخ 23/3/2025 لنقض الحكم الصادر عن محكمة بداية رام الله بصفتها الاستئنافية بتاريخ 16/1/2025 بالاستئناف رقم 133/2024 القاضي بقبول الاستئناف موضوعا والغاء الحكم المستانف والحكم باخلاء المدعى عليه من الماجور وتسليمه للمدعي خاليا من الشواغل والشاغلين مع الرسوم والمصاريف ومبلغ 200 دينار اتعاب محاماة عن درجتي التقاضي.
يستند الطعن الاول رقم 368/2025 الى الاسباب التالية :
1-تخطئة المحكمة مصدرة الحكم الطعين باعتبار ان الدعوى مقامة على ثلاثة أسباب من ضمنها التخلية لعلة الترك وبحث هذا السبب رغم انه ليس من ضمن الأسباب التي استند اليها المدعي في دعواه .
2-الحكم الطعين جاء متناقضا اذ في الوقت التي خلصت فيه محكمة الاستئناف بان ما قام به المستاجر من اعمال في الماجور يندرج تحت باب التعمير وان عقد الايجار لم يتضمن شرط يفيد بوجوب اخطار المستاجر للمؤجر وحصوله على موافقته قبل اجراء هذا التعمير قضت بالاخلاء نظرا لقيام المؤجر بتوجيه اخطارا عدليا للمستاجر.
3-تخطئة محكمة الاستئناف باعتبار ان من قام به المستاجر هو تغيير في معالم الماجور موجب للتخلية لعدم حصوله على موافقة المؤجر الخطية.
وبالنتيجة التمس الطاعن قبول الطعن شكلا وموضوعا واجراء المقتضى القانوني مع الرسوم والمصاريف واتعاب المحاماة .
لم يتقدم المطعون ضده بلائحة جوابية.
يستند الطعن الثاني رقم 500/2025 في مجمل اسبابه الى تخطئة المحكمة مصدرة الحكم الطعين برد سبب التخلية المتصل بقيام المستاجر الأصلي باشراك الغير في الماجور.
وبالنتيجة التمس الطاعن قبول الطعن شكلا وموضوعا واجراء المقتضى القانوني مع الرسوم والمصاريف واتعاب المحاماة .
تقدم المطعون ضده بلائحة جوابية التمس بنتيجتها الحكم برد الطعن موضوعا مع الرسوم والمصاريف واتعاب المحاماة.
المحكمـة
بالتدقيق والمداولة،ولما كان الحكم المستانف يتصل بقرار صادر عن محاكم الصلح وحيث ان الحكم الاستئنافي قد صدر بتاريخ 16/1/2025 في ظل العمل بالقرار بقانون رقم 10 لسنة 2022 بشان تشكيل المحاكم النظامية الصادر بتاريخ 25/1/2022 المنشور في العدد 26 من الجريدة الرسمية والذي اصبح نافذا بتاريخ 6/3/2022 ، ولما كان حكما كهذا وعلى ما افصحت عنه المادة 17/2/ج من القرار بقانون المشار اليه يقتضي من الطاعن ان يتقدم بطلب الحصول على الاذن من رئيس المحكمة العليا ،ولما تقدم الطاعن بالطعن الاول ،والطاعن بالطعن الثاني،بطعنهما خلال عشرة ايام من تاريخ صدور القرار بمنحهما الاذن بالنقض ولاستيفاء الطعن الأول شرائطه الشكلية تقرر قبوله شكلا واما فيما يتصل بالطعن فقد تقرر قبوله شكلا لورده ضمن المعياد واما فيما يتصل بهذا الطعن الثاني وفيما يتصل بما ابداه المطعون ضده في لائحته الجوابية حول هذا الطعن من ان الطعن مردود باعتبار انه لا يجوز الطعن ممن قضي له بطلباته ،وفي ذلك نرى ولما اقام للمدعي الدعوى الأساس على عدة أسباب وحيث ان محكمة اول درجة قضت برد الدعوى بكافة أسبابها في حين قضت محكمة الاستئناف بقبول احدى أسباب الدعوى وتبعا لذلك قضت بتخلية المدعى عليه من الماجور فان المحكمة تبدي والحالة هذه اذا تضمنت الدعوى عدة أسباب وقضي للمدعي ببعضها ورفض الباقي، فيجوز للمدعي الطعن بالاستئناف او بالنقض حيثما تكون الحالة بشأن الأسباب التي رُفضت فقط بمعنى آخر يجب أن يقتصر الطعن على الأسباب التي رُفضت فقط، وبما ان المحكمة مصدرة الحكم الطعين قضت برد سبب الدعوى القائم على واقعة أشراك الغير في الماجور وبما ان الطعن بالنقض المقدم من المدعي قائم على سبب الدعوى الذي قضت محكمة الاستئناف برده وبما ان الطعن الثاني مقدم ضمن المعياد فقد تقرر قبوله أيضا شكلا.
وفي الموضوع نجد ان المدعي اقام الدعوى الاصلية رقم 1961/2015 لدى محكمة صلح رام الله مواجهة المدعى عليهما موضوعها تخلية ماجور لعلة الاشراك والتغيير في معالم الماجور في حين تقدم المدعى عليه بلائحة ادعاء متقابل طالب بموجبها الحكم له ببدل قيمة الإصلاحات التي اجرها بالماجور، ولدى استكمال الاجراءات لديها اصدرت حكمها بتاريخ 17/10/2024 القاضي برد الادعاء الأصلي ورد الادعاء المتقابل.
لم يرتض المدعي في الحكم الصادر عن محكمة الدرجة الاولى فطعن فيه لدى محكمة بداية رام الله بصفتها الاستئنافية بموجب الاستئناف رقم 133/2024 ،وبعد استكمال الاجراءات امامها اصدرت حكمها بتاريخ 16/1/2025، القاضي بقبول الاستئناف موضوعا والغاء الحكم المستانف والحكم باخلاء المدعى عليه من الماجور وتسليمه للمدعي خاليا من الشواغل والشاغلين مع الرسوم والمصاريف ومبلغ 200 دينار اتعاب محاماة عن درجتي التقاضي.
لم يلق حكم محكمة الدرجة الثانية قبولا من المدعي والمدعى عليه الأول مما حذا بهما الطعن بالحكم بالنقض للاسباب المشار اليها اعلاه.
وعن اسباب الطعن الاول رقم 368/2025 ،،
وعن السبب الاول وحاصله تخطئة المحكمة مصدرة الحكم الطعين باعتبار ان الدعوى مقامة على ثلاثة أسباب من ضمنها التخلية لعلة الترك وبحث هذا السبب رغم انه ليس من ضمن الأسباب التي استند اليها المدعي في دعواه .
وبعطف النظر على مدونات الحكم الطعين فيما يتصل بسبب الطعن هذا فان المحكمة مصدرته وان ذكرت في مدونات حكمها بان المدعي اقام الدعوى بطلب تخلية المدعى عليه من الماجور على ثلاثة أسباب من ضمنها التخلية لعلة ترك الماجور الا اننا نجد ومن خلال بحث محكمة الاستئناف لهذا السبب لم يكون المقصود منه ترك المستاجر الاصلي للماجور بدون اشغال فعلي وان ما اشارت اليه محكمة الاستئناف بهذا الخصوص انما يتعلق بتخلي المستاجر الاصلي عن الماجور كليا او جزئيا للغير باعتبار ذلك احدى صور الاشراك في الماجور طبقا لحكم المادة 4/1/د من قانون المالكين والمستاجرين وقد تناولت محكمة الاستئناف تلك الصورة من صور الاشراك الذي استند اليه المدعي من ضمن أسباب دعواه ،وخلصت الى عدم توافرها وبهذا فان هذا السبب لا يرد على الحكم الطعين كونه يخالف ما دون فيه لذا تقرر رد هذا السبب.
وعن السبب الثاني والثالث،وحاصلهما القول بان الحكم الطعين جاء متناقضا اذ في الوقت التي خلصت فيه محكمة الاستئناف بان ما قام به المستاجر من اعمال في الماجور يندرج تحت باب التعمير وان عقد الايجار لم يتضمن شرط يفيد بوجوب اخطار المستاجر للمؤجر وحصوله على موافقته قبل اجراء هذا التعمير قضت بالاخلاء نظرا لقيام المؤجر بتوجيه اخطارا عدليا للمستاجر وتخطئة المحكمة باعتبار ان من قام به المستاجر هو تغيير في معالم الماجور موجب للتخلية لعدم حصوله على موافقة المؤجر الخطية.
وبعطف النظر على مدونات الحكم الطعين فيما يتصل بسببي الطعن المشار اليهما فان المحكمة مصدرة الحكم الطعين خلصت الى ان المستاجر الأصلي قام بهدم حيطان الماجور وخلع بلاط الحمام والبانيو وكما قام بتحفير في الحيطان وتوزيع المواسير على المرحاض والبانيو والمغسلة ووضع باركيت على كافة أرضية الماجور وان ذلك يعد من قبيل التغيير والتعمير الأساسي في الماجور ولكون عقد الايجار تضمن بان التعمير الأساسي في الماجور يقع على عاتق المؤجر ولعدم حصول المستاجر على موافقة المؤجر قبل اجراء هذه التغييرات وبما ان القاعدة العامة في فسخ العقود الملزمة للجانبين تقضي اذا لم يوف احد المتعاقدين بالتزامه جاز للمتعاقد الاخر بعد اعذاره ان يطلب فسخ العقد وبما ان المؤجر اعذر المستاجر الأصلي بضرورة إعادة الحال الى ما كان عليه قبل اجراء التغيير ولكون المستاجر لم يقم بالامتثال الى ما جاء في الاخطار العدلي الامر الذي وجدت معه محكمة الاستئناف بان المستاجر قد خالف حكم المادة 4/1/أ من قانون المالكين والمستاجرين وتحقق في جانبه سبب التخلية لمخالفته شروط عقد الايجار وعدم مراعاة ذلك رغم اخطاره عدليا بذلك .
وفي هذا الذي سطره الحكم الطعين وبعطف النظر على لائحة الدعوى الأساس فيما يتصل بمخالفة المستاجر الأصلي لشروط عقد الايجار فقد أورد المدعي بخصوص هذا السبب بان المدعي قام بهدم الحمام وخلع حوض الاستحمام واستعماله لاعمال البناء وخلع بلاط الحمام وبلاط المطبخ الصيني وممر البيت وخلع جميع انابيب المياه وبالقاء النظر على البينة الشخصية المقدمة من المدعي حول هذا الادعاء فان الشاهدة تغريد مناصرة وان ذكرت بانها شاهدت البلاط مخلوع والجدران مهدومة الا ان شاهد المدعي وجيه عواودة قد ذكر بانه ذهب مع المدعي والشاهدة تغريد الى الماجور وشاهد بان تم خلع الحمام والبانيو والمغسلة والبلاط وتحفير في الجدران في حين ذكر شاهد المدعى عليه يسار منصور بانه ساعد المدعى عليه في تصليح الماجور حيث كان وضع الحمام سيء وكذلك المغاسل حيث كانت المياه تسيل منهما والمواسير كانت قديمة بحيث كانت المياه تتسرب منها مما سبب رطوبة للماجور وتم خلع المغاسل والمراحيض والبانيو القديم وتم وضع مغسلة جديدة بدل القديمة ولم يتم إزالة المواسير القديمة بل تم إضافة مواسير جديدة وبانه لم يتم خلع البلاط القديم وانما تم وضع بلاط باركيه عليه.
وبانزال حكم القانون على تلك الوقائع ولما كان من ضمن ما استند اليه المدعي في دعواه بطلب تخلية المستاجر الاصلي من الماجور هو قيام المستاجر الاصلي بهدم الحمام وخلع حوض الاستحمام واستعماله لاعمال البناء وخلع بلاط الحمام وبلاط المطبخ الصيني وممر البيت وخلع جميع انابيب بدون موافقته الخطية ،ولما كان قبول دعوى التخلية لمخالفة المستاجر شروط عقد الايجار تستوجب وجود شرط صريح في عقد الايجار يوجب على المستاجر عدم اجراء أي تغيير في معالم الماجور بدون موافقة المؤجر الخطية وعدم مراعاة المستاجر لهذا الشرط خلال 30 يوما من تاريخ تبلغه طلبا بذلك بواسطة الكاتب العدل وبما ان ما ورد في عقد الايجار من ان التعمير الأساسي في الماجور يقع على عاتق المؤجر في حين ان التعمير المتعلق بالزينة وترتيب الأثاث يقع على عاتق المستاجر فان هذا الذي ورد في عقد الايجار انما يتصل بمن يتحمل نفقات العمير ولا يعد من قبيل الشروط الموجبه للتخلية حال مخالفتها طالما ان ما قام به المستاجر الاصلي في الماجور من إصلاحات لا تعد من قبيل التغير في تقسيمات الماجور وانما من قبيل تحسين الانتفاع بالماجور وتمكين المستاجر من استعمال الماجور طبقا لمقاصد عقد الايجار ولا يرد القول بان الشاهدة تغريد قد ذكرت في شهادتها بان المستاجر قام بهدم جدران الماجور ذلك لان لائحة الدعوى قد جاءت خالية من هذا الادعاء وبالتالي فانه لا يجوز للخصم ان ينشأ من البينة وقائع لم يدع بها بالإضافة الى شاهد المدعي يسار قد ذكر بانه توجه الى الماجور مع الشاهدة تغريد ولم يرد في أقواله ما يفيد بانه شاهد ما يفيد بقيام المستاجر بهدم جدران الماجور وحيث ان الامر كذلك وبما ان قانون المالكين والمستاجرين قانون خاص وحيث قضت المادة 4/1 منه بانه لا يجوز لأية محكمة أو مأمور إجراء أن يصدر حكماً أو أمراً بإخراج مستأجر من أي عقار بقطع النظر عن انتهاء أجل عقد إيجاره إلا في الأحوال الواردة حصرا فيه ،فان ما خلصت له محكمة الاستئناف من تطبيق القاعدة العامة للعقود الملزمة للجانبين بعد انتهاء السنة العقدية مخالف لحكم القانون اذ مجال تطبيق القاعدة المشار اليها انما يكون خلال السنة العقدية اما بعد انتهاء مدة عقد الايجار فان قانون المالكين والمستاجرين هو الواجب التطبيق الذي يوجب للحكم بالتخلية توافر احد الأسباب الواردة حصرا فيه وبما ان المحكمة خلصت الى ان ما قام به المستاجر الأصلي من اعمال في الماجور لا يندرج تحت باب اجراء التغيير في تقسيمات الماجور وانما يعد من قبيل تعمير الماجور بغرض تمكنه من الانتفاع بالماجور وبالتالي فان مجرد اجراء هذه التغييرات لا يعد سببا للتخلية طالما لم يثبت بانها الحقت ضررا بالماجور طبقا لما ثبت ذلك لمحكمة الاستئناف والذي لم يكن محل طعن من قبل المدعي امام هذه المحكمة وبما ان محكمة الاستئناف خلصت الى خلاف هذا الذي اشرنا اليه بما يجعل من سبب الطعن المتصل بذلك يرد على الحكم الطعين بما يوجب نقضه من هذه الزاوية .
وعن سبب الطعن الثاني رقم 500/2025 ،وحاصله تخطئة محكمة الاستئناف برد سبب الدعوى المتعلق بقيام المستاجر الأصلي باشراك ابنه وزوجة ابنه في الماجور.
ولما ذكرت شاهدة المدعي تغريد بان المدعى عليه الثاني ولد في الماجور وبقي يقيم مع والده وبما ان المدعي وفي لائحة الدعوى قد ذكر صراحة بان الاعمال التي تمت في الماجور من تغيير المغسلة والبانيو والمواسير واستبدال بلاط الماجور انما تمت بفعل المستاجر الأصلي الامر الذي يفيد بان الأخير لم يتخلى عن الماجور لابنه وحيث ان الامر وبما انه من الثابت بان المدعى علبيه الثاني ولد في الماجور واستمر بالسكن فيه مع والده المستاجر الأصلي ولما استقر اجتهاد قضائنا انه يحق للمستأجر ان يسكن افراد عائلته في المأجور دون حاجة لذكرهم صراحة في العقد لان القانون لا يتطلب من المستأجر الحصول على موافقة المالك الخطيه لاسكان افراد العائله لانهم يسكنون في المأجور تبعا لرب العائله فان ازدياد افراد العائله في المأجور سواء بمقتضى العقد الشرعي او التوالد لا يستدعي تطبيق الحكم الوارد في الماده 4 /1/دمن قانون المالكين والمستأجرين كما ان زوجه احد افراد العائله الذي يشترك في اشغال المأجور لا تعتبر من الغير ويكون انتقالها للمأجور بعد الزواج تبعا لزوجها قانونيا الامر الذي تجد معه المحكمة بان محكمة الاستئناف لم تخالف حكم القانون عندما قضت برد سبب التخلية القائم على علة الاشراك وبهذا فان هذا السبب حريا بالرد .
لذلك
تقرر رد الطعن الثاني موضوعا وقبول الطعن الأول موضوعا بحدود السبب الثاني والثالث منه ولما كانت الدعوى صالحة للحكم في موضوعا وعملا باحكام المادة 237 من قانون اصول المحاكمات المدنية والتجارية فان المحكمة تقرر الحكم برد الدعوى الأساس مع تضمين المدعي الرسوم والمصاريف ومبلغ 200 دينار اتعاب محاماة عن جميع مراحل التقاضي .
حكما صدر تدقيقا باسم الشعب العربي الفلسطيني بتاريخ 12/6/2025
الكـــــــاتب الرئــــيس
ع.ق