الحكـــــــــــــــم
الصــــــــــــادر عن محكمــــــــــــة استئنــــــــــــاف رام الله المــــــــــــأذونة بإجــــــــــــراء المحاكمــــــــــــة باسم الشعب العربي الفلسطيني.
الهيئة الــحاكمة: برئاسة السيد القاضي فواز عطية
وعضوية السيدين القاضيين عبد الحميد الايوبي وعوني البربراوي
المستأنف: سليمان خالد سليمان كلبونة / نابلس
وكيلاه المحاميان محمد التميمي و/او نضال مناع / نابلس
المستأنف عليها : خالدية سليمان احمد كلبونة / نابلس
وكيلها المحامي يوسف ابو غوش / نابلس
الوقائع والاجراءات
تقدم المستأنف بواسطة وكيله بلائحة استئناف لقلم محكمتنا بتاريخ 24/3/2016 للطعن بالقرار الصادر عن محكمة بداية نابلس في الدعوى المدنية رقم 1058/2014 تاريخ 29/2/2016 والقاضي بالزام المدعى عليه (المستأنف) بان يدفع للمدعية (المستأنف عليها) مبلغ عشرون الف دينار اردني وتضمينه الرسوم والمصاريف و 200 دينار اتعاب محاماة.
اذ تتلخص وقائع واسباب الاستئناف بأن:-
1. القرار المستأنف مخالف للقانون حيث ان العقد المبرم بين طرفي النزاع غير قانوني وباطل لعدم تنظيمه وفق احكام القوانين المرعية الامر الذي يفقد العقد لاية قيمة قانونية.
2. من قام بالتأجير لا يملك 51% من العقار.
3. العقد هو عقد صوري باطلا لا يولد اية اثار قانونية.
4. اخطأت محكمة الدرجة الاولى في التعليل بان العقد استند الى الخلف الخاص للمؤجر.
5. اخطأت محكمة الدرجة الاولى بتعليلها لانه لا يستند الى قواعد قانونية.
6. اخطات محكمة الدرجة الاولى بعدم ردها على الدفوع الواردة في اللائحة الجوابية.
7. اخطأت محكمة الدرجة الاولى بعدم رد الدعوى لعدم اثباتها.
8. المدعية لم تملك حق التاجير.
9. القرار المستأنف لم يعتمد على حجة التخارج.
بالنتيجة التمس وكيل المستأنف قبول الاستئناف شكلا ومن ثم موضوعا والغاء القرار المستأنف ورد الدعوى وتضمين المدعية الرسوم والمصاريف واتعاب المحاماة.
بتاريخ 7/4/2016 تقدمت المستأنف عليها بلائحة جوابية بواسطة وكيلها تتخلص بان العقد شريعة المتعاقدين وحقوقه تعود للعاقدين وان المدعي مؤاخذ باقراره وان الاستئناف مردود لعدم وجود أي سبب يؤدي لجرح القرار المستانف.
وبالنتيجة التمس وكيل المستأنف عليها رد الاستئناف موضوعا وتضمين المستأنف الرسوم والمصاريف واتعاب المحاماة.
بالمحاكمة الجارية بتاريخ 14/6/2016 تقرر شطب الاستئناف لتبلغ وكيل المستأنف وعدم حضوره.
بتاريخ 25/6/2016 تقدم وكيل المستأنف باستدعاء لاعادة الدعوى لجدول القضايا ، بحيث تقرر اجابة طلبه.
بجلسة 13/10/2016 تقرر اعادة الملف لجدول القضايا وبذات الجلسة تقرر قبول الاستئناف شكلا وكررت وكيلة المستأنف المنابة لائحة الاستئناف فيما كرر وكيل المستأنف عليه اللائحة الجوابية وتبعا لذلك ترافع الاطراف وحجزت القضية لإصدار الحكم.
بجلسة 25/10/2016 ولتبدل الهيئة الحاكمة كرر الاطراف اقوالهم ومرافعاتهم وحجزت القضية للمداولة لمدة نصف ساعة.
المحكمة
بالتدقيق وبعد المداولة، وبرجوعها لجميع اسباب الاستئناف نجد انها جميعا تتمحور حول واقعة محدودة تتمثل بخطأ محكمة الدرجة الاولى في اعتماد حكمها على المبرز م/3 وهو عقد الايجار الذي طعن المستأنف بعدم قانونيته لعدم ترتيب ذلك المبرز لأية اثار قانونية تسمح للمدعية المستأنف عليها بالمطالبة بقيمة المبالغ محل القرار المستأنف كونه عقدا صورياً.
اذ بالرجوع الى واقع الملف المستأنف من حيث ما ورد في لائحة الدعوى من وقائع والى وقائع اللائحة الجوابية والى البينات المقدمة في الملف المستأنف والى الاسباب التي ادت لصدور القرار المستأنف ، نجد ان المدعية اسست دعواها للمطالبة بمبلغ عشرون الف دينار اردني نتيجة استئجار المدعى عليه (المستأنف للشقة الواقعة على قطعة الارض رقم 3 حوض 1 موقع المريج من اراضي رفيديا في الطابق الرابع الشقة الغربية الجنوبية والمؤلفة من غرفتي نوم وصالون وغرفة ضيوف ومنافع بموجب عقد ايجار مؤرخ في 1425 هجري موقع من طرفي النزاع) حيث ان المدعية (المستأنف عليها) المالكة للعقار بموجب سند تسجيل (البند الاول من لائحة الدعوى) بينما ابدى المدعى عليه بلائحته الجوابية بان المدعية لا تملك الحق القانوني بتاجير العقار المزعوم وان العقد غير قانوني ولا يرتب اثرا وان ابنة المدعية نجود زوجة المدعى عليه تم تخصيص الشقة لها بعد اجراء التخارج عن حصصها من والدها جمال كلبونة الذي توفي عام 1988 بموجب حجة حصر الارث، وان عقد الايجار صوري ، جاء صوري قبل انتقال ملكية العقار للمدعية.
بالاستناد الى البينات المقدمة من المدعية وهي المبرزات م/1 ، م/6 المؤلفة من اخطار عدلي وعلم وخبر وتبليغ وعقد الايجار وحجة تخارج وسند تسجيل العقار محل الدعوى المستأنفة وفواتير المياه والكهرباء ، حيث ان المدعى عليه التمس اعتماد جزء من هذه البينة كبينة له، وباطلاعنا على القرار المستأنف الذي اعتبر ان المدعية المالكة للعقار منذ 17/11/2011 بموجب المبرز م/5 وهو سند التسجيل وان الفترة التي كانت قبل ذلك تكون من الخلف الخاص للبائع الذي يخول المدعية المطالبة ببدل الايجار المستحق عن الفترة الواقعة من ا محرم 1425 وهي 22/2/2004 ولمدة عشر سنوات باعتبار ان العقد شريعة المتعاقدين مما قرر القاضي مصدر القرار المستأنف الحكم للمدعية عن كامل مدة العقد.
من هذا المنطلق يتعين طرح الاسئلة التالية: ما هي القيمة القانونية لعقد ايجار دفع المدعى عليه بانه عقد صوري وان المدعية ليس لها الحق بتأجير عقار لم تمتلكه اصلا الا بعد عدة سنوات من تاريخ عقد الايجار كما ورد في البند ج من البند 8 من اللائحة الجوابية ؟ بمعنى هل يجوز للمدعى عليه ان يطعن بعقد الايجار نظم بينه وبين المدعية وان لم تكن المدعية تملك العقار ؟ وهل اذا ابرم عقد بالماضي يعتد بأثره؟
للإجابة على هذه التساؤلات، لا بد الرجوع مرة اخرى الى واقع لائحة الدعوى حيث ادعت المدعية انها اجرت الشقة الموصوفة بالبند الاول للمدعى عليه بموجب عقد ايجار سندا لملكيتها للعقار ، وبما انه من الثابت ان ملكية المدعية للعقار وفق صريح المبرز م/5 تم بتاريخ 17/11/2011 حيث انتقل ملكية العقار من اسم الناقل السابق عزام محمد سعيد عالول الى المدعية خالدية سليمان كلبونة في ذلك التاريخ فقط أي في 17/11/2011.
ولم تدعي المدعية بانها تطالب بالأجرة من تاريخ 1425 هجريه الموافق للعام 2004 بما آل لها من سلفها ولم تدعي بأن المالك السابق قد اجر العقار للمدعى عليه وانه من حقها بعد نقل ملكية العقار لها ان تطالب بجميع الحقوق المترتبة على العقار.
وانما ادعت أنها بسبب ملكيتها للعقار وبالاستناد لعقد الايجار المبرز م/3 تطالب بالاجرة عن الفترة الواقعة ما بين 1425-1435 هجريه بحيث استنادا للمبرز م/5 اصبحت المدعية مالكة للعقار منذ 17/11/2011، وبما ان عقد الايجار المبرز م/3 قد ابرم بين طرفي النزاع عن فترة ماضيه لتاريخ انتقال ملكية العقار للمدعية، وبما ان الإجارة هي بيع المنفعة المعلومة بعوض معلوم (م405 من احكام المجلة)، كما يشترط في الاجارة ان تكون منجزه بمعنى ان الاجارة معتبرة من وقت العقد فقط (م407 من المجلة) ولا يجوز ان ينعقد عقد ايجار مضافا إلى فترة سابقة من وقت العقد أي ان عقد الايجار لا ينطبق الا بحالتين الاولى بإجارة منجزة من وقت العقد، والثانية اجارة مضافة إلى المستقبل أي ايجار معتبر من وقت معين في المستقبل ، اما في الماضي فلا يقع عقد الايجار (م408 من المجلة)، لعدم امكانيه استيفاء المنفعة ممن له الحق في تسليمها. وحيث ان المدعية اصبحت مالكة للعقار من تاريخ 17/11/2011 بمزايا الملكية من استعمال واستغلال وانتفاع وتصرف واعتمادها بلائحة الدعوى على سبب الملكية فقط الذي نتج عنه ابرام عقد ايجار المبرز م/3 بتاريخ سابق على تاريخ ملكيتها دون ان تكون دعواها بالاستناد لسبب اخر يتمثل بما ال لها من حقوق ملكية والاثار المترتبه على ذلك، فإنه يتعين البحث في مسألة الصوريه التي تتمحور حولها لائحة الاستئناف، اذ ان ادعاء المدعى عليه بلائحته الجوابيه وخصوصا بالبند ز من اولا ان العقد المبرز م/3 هو صوري والغاية منه لغايات اسريه منها الحصول على اشتراك ماء وكهرباء ، فإن من يتمسك بصوريه العقد عليه ان يثبت وجود تصرف قانوني يخفي حقيقة العلاقة القانونية بين طرفيه، بمعنى على المدعى عليه اثبات ما يدعيه والقاعدة في هذا الشأن لا يجوز للمتعاقدين وخلفيهما العام اثبات ما يخالف الكتابة الا بالكتابة ، ولغايات اثبات الصورية فإنه على المدعى عليه اثبات حقيقه العلاقة بينهما من خلال سند الضد، اذ لا تعد حجة التخارج التي تمسك بها المدعى عليه سند او ورقة ضد، كما ان فواتير المياه والكهرباء ليست اثباتا على حقيقة العلاقة ما بين المستأنف عليها والمستأنف، ذلك ان فواتير المياه والكهرباء مسجلة باسم المدعى عليه المستأنف من قبل ان تشتري المستأنف عليها العقار محل الدعوى المستأنفة.
اذ بالاطلاع على المبرز م/6 نجد ان المدعى عليه مشترك منذ عام 2002 والمدعى عليها اشترت العقار وفق ما هو ثابت بموجب المبرز م/5 منذ 17/11/2011 ، اذ كيف يستقيم ان يكون اشتراك المياه والكهرباء باسم المدعى عليه منذ عام 2002 والمدعى عليها انتقل لها ملكية العقار بعد سنوات من تاريخ 2002 ، بحيث لا يعقل ان تسجل بلديه نابلس الاشتراك باسم المدعى عليه الا اذا احضر ما يفيد بانه مالك او مستأجر من الجهة صاحبة الحق التي منتحته حق الانتفاع بالشقة محل الدعوى المستأنفة، وبالتالي عدم تمكن المدعى عليه من اثبات الصورية، يجعل من المبرز م/3 حقيقا في مواجهته من تاريخ انتقال ملكية العقار للمستأنف عليها ( المدعية ) بموجب المبرز م/5 آنف الوصف منذ 17/11/2011.
وعليه واستنادا لما سبق اعلاه وعملا بأحكام المواد 407 و 408 و452 من احكام المجلة فإن قرار محكمة الدرجة الاولى واجب التعديل باعتبار تاريخ ابرام المبرز م/3 من تاريخ انتقال ملكية العقار للمدعية أي من تاريخ 17/11/2011 ، الامر الذي يستحق لها بذمة المستأنف عن واقع ثلاث سنوات فقط سندا لتاريخ اقامة الدعوى المستأنفة في 12/11/2014 ، مما يجب الزام المستأنف بدفع الاجر المسمى في المبرز م/3 عن ثلاثة سنوات بواقع ستة الاف دينار اردني فقط.
لكل ما ذكر اعلاه
وحيث ان في بعض اسباب الاستئناف ما يؤدي لتعديل الاستئناف موضوعا بالتعديل عملا بأحكام المادة 223/2 الاصول المدنية والتجارية ، فإننا نقرر بالأغلبية الحكم للمدعية خالديه سليمان كلبونه مبلغ وقدره ستة الاف دينار اردني فقط والزام المدعى عليه المستأنف سليمان خالد سليمان كلبونه بدفع المبلغ المذكور وتضمينه الرسم القانوني عن المبلغ المحكوم به والمصاريف دون الحكم بأتعاب محاماة عن هذه المرحلة.
حكما حضوريا صدر وتلي علنا باسم الشعب العربي الفلسطيني قابلا للطعن بالنقض وافهم في 25/10/2016.
الكاتب رئيس الهيئة
القاضي فواز عطية
الرأي المخالف الصادر عن
القاضي عوني البربراوي
أخالف الأغلبية المحترمة فيما توصلت اليه حيث ان مناط البحث هو عقد الايجار الموقع ما بين المدعية والمدعى عليه ولم ينكر المدعى عليه توقيعه على العقد وانما ادعى الصورية، وحيث انه لم يثبتها فيكون العقد منتجا لأثاره القانونية بين اطرافه من تاريخ تحريره وليس من تاريخ التملك وفق ما ذهبت اليه الاغلبية المحترمة ولعدم قيام المدعى عليه اثبات الصورية في العقد او في تاريخ تحريره فيكون صحيحا وبناء على ذلك فكان على الاغلبية المحترمة ان تقرر رد الاستئناف موضوعاً لأنه من سعى في نقض ما تم من قبله فسعيه مردود عليه.
القاضي المخالف
عوني البربراوي