دولـــــة فــــلســــــطين
السلطــــة القضائيـــة
محكمــة النقض
"الحكـــــــم"
الصادر عن محكمة النقض المنعقدة في رام الله المأذونة بإجراء المحاكمة وإصداره
بإسم الشعب العربي الفلسطيني
الهـيئـــــــــة الحـاكـمـــة بـرئاســـــــــة القاضـــــي الســــــــــيدة ايمان ناصر الدين
وعضوية القضاة السادة : د.رشا حماد ومحمود الجبشة
الطــــاعـــــن : باسم احمد خليل الفراحين/بيت لحم
وكيله المحامي : سائد العويوي/الخليل
المطعـــون ضده: عصام لطفي جريس الطويل /بيت ساحور
وكيله المحامي : أسامة أبو زاكية /بيت لحم
الإجـــــــــــــــــــــراءات
تقدم الطاعن بواسطة وكيله بهذا الطعن بتاريخ 23/4/2019 لنقض الحكم الصادر عن محكمة بداية بيت لحم بصفتها الاستئنافية بالاستئناف المدني 172/2018 بتاريخ 26/3/2019 القاضي برد الاستئناف موضوعا وتاييد الحكم المستانف .
تتلخص أسباب الطعن بما يلي :
وطلب الطاعن بالنتيجة قبول الطعن موضوعا ونقض الحكم الطعين
لم يتقدم المطعون ضده بلائحة جوابية على الطعن رغم تبلغ وكيله لائحة الطعن حسب الأصول .
المحكمـــــــــــــــــــــة
بالتدقيق و المداولة،ولورود الطعن في الميعاد القانوني مستوفيا شرائطه الشكلية نقرر قبوله شكلا
وفي الموضوع تفيد وقائع ومجريات الدعوى ان الطاعن قد تقدم بالدعوى الأساس 954/15 صلح بيت لحم في مواجهة المطعون ضده موضوعها منع معارضة في حق منفعة في عقار عبارة عن 3 شقق بدل ايجارته السنوية 3000 دولار امريكي للأسباب والوقائع الواردة بلائحة الدعوى .
وبنتيجة المحاكمة امامها وبتاريخ 24/9/2018 أصدرت حكما يقضي برد الدعوى مع الرسوم والمصاريف و300 دينار اتعاب محاماة الحكم الذي طعن به الطاعن استنئافا لدى محكمة بداية بيت لحم بصفتها الاستئنافية بموجب الاستنئاف 172/18 وبنتيجة المحاكمة وبتاريخ 26/3/2019 أصدرت حكما يقضي برد الاستئناف موضوعا وتاييد الحكم المستانف الحكم الذي طعن به الطاعن بطريق النقض للأسباب الواردة بلائحة الطعن الماثل .
وعن أسباب الطعن وبالنسبة للسبب الأول وحاصله تخطئة المحكمة مصدرة الحكم الطعين بعدم اعمال صلاحيتها بتكييف الدعوى على انها استرداد منفعة عقار والنعي عليها مخالفتها للقانون تطبيقا وتأويلا باعتبارها ان من قام بتاجير الطاعن لا يملك الحق في تاجيره لكونه قد قام ببيع العقار استنادا لاتفاقية البيع المبرز ع/1 اذ ان الاتفاقية المذكورة لا تعتبر سندا ناقلا للملكية لغايات اعتبار المتعاقد (البائع) لا يملك الحق بتاجير العقار للطاعن ،لا سيما ان هذا الأخير قد اثبت انه تسلم العقار وتم تمكينه من الانتفاع به بموجب القرار الصادر بالطلب المستعجل 345/14 فضلا عن ان العقار يقع في حوض تجري عليه اعمال التسوية والتي لم تتم بعد .
وفي ذلك نجد ولما كانت وقائع الدعوى كما اثبتها الحكم الطعين في مدوناته تفيد ان الطاعن بتاريخ 20/7/2014 قد تعاقد مع مالك العقار المدعو سامي عياد على ايجارته بموجب سند مقاولة ايجارة وان الطاعن ادعى وبعد تنظيم سند المقاولة المذكورة ان سامي المذكور اخذ يمانعه من دخول العقار الامر الذي دفعه للجوء لاستصدار قرار وقتي من قاضي العجلة بتاريخ 3/11/14 في الطلب المستعجل 345/14 قضى باتخاذ اجراء وقتي بتمكينه من دخول العقار والانتفاع به الامر الذي حدا بالمطعون ضده واستنادا للمبرز ع/1 (الاتفاقية المعقودة) بينه وبين مالك العقار على بيعه له والمنظمة بتاريخ 16/7/2009 لتقديم طلب لرئيس محكمة بداية بيت لحم يطلب فيه إعادة الحال الى ما كان عليه بإعادة وضع يده على العقار وتمكينه منه وانه بناء على القرار الصادر بجلسة 8/12/14 بالدعوى المدنية 1056/14 المتفرع عنها الطلب المستعجل 345/14 المذكور القاضي بترك الدعوى تركا مبرئا للذمة وإلغاء القرار الصادر بالطلب المذكور وذلك بناء على طلب الطاعن (صاحب المصلحة) بتلك الجلسة وبناء عليه فقد اصدر رئيس المحكمة قرارا بإعادة وضع يد المطعون ضده على العقار وتمكينه منه الامر الذي حدا بالطاعن لاقامة الدعوى المدنية الحالية 954/15 لدى محكمة صلح بيت لحم في مواجهة المطعون ضده يطلب فيها منع هذا الأخير من معارضته في منفعة العقار موضوع الدعوى تلك الوقائع الثابتة وفق البنود 2+3 من لائحة دعوى الطاعن الحالية المذكورة وكذلك سند مقاولة لايجارة ومحاضر المحاكمة في الطلب 345/14 والقرار الصادر به وضبط جلسة 8/12/14 في الدعوى 1056/14 المتفرع عنها الطلب المستعجل .وبانزال حكم القانون على الوقائع المذكورة فان المحكمة تجد ان ما يحكم العلاقة ما بين المتداعيين في الدعوى الحالية (هو حكم الايجارة بصك عادي الصادر من البائع في عقد البيع غير المسجل واي المتعاقدين يراعى ويفضل (هل هو المتعاقد مع المالك على الشراء ام المتعاقد معه على الايجارة)؟ فكل يعتبر في نظر القانون دائنا شخصيا للمؤجر (المالك) .
ولما كانت القاعدة ان الملكية في العقارات لا تنقل الا بالتسجيل او القيد وقبل حصول هذا التسجيل او القيد يظل البائع مالكا للعقار سواء في مواجهة المشتري او في مواجهة الغير حيث يظل البائع مالكا حتى تمام التسجيل الا ان البيع غير المسجل وان كان لا ينقل الملك الى المشتري الا انه يصلح لان يرتب التزامات شخصية بين الطرفين ومن هذه الالتزامات التزام البائع بتسليم العقار الى المشتري بمجرد التعاقد على البيع ولكن اذا قام البائع بتاجير العقار المعقود عليه اتفاق البيع قبل حصول التسجيل او القيد فان مستأجر العقار يصبح له حقا شخصيا قبل البائع المؤجر ويتزاحم هذا الحق الشخصي مع حق المشتري الشخصي في المطالبة بتسليم المبيع اذ ان كل من المشتري والمستاجر بهذه الحال يعد في نظر القانون دائنا شخصيا للمؤجر (المالك) فاذا ثبت ان البائع قام بتسليم العين المؤجرة الى المستاجر بغير تواطؤ منه لم يكن حق مشتري العقار ان يطالب المستاجر بالتسليم فلا يوجد بينهما علاقة قانونية مباشرة تسمح بذلك كما لا يستطيع هذا المشتري ان يطالب البائع بالتسليم لوجود العين في يد شخص التزم بتركها في حيازته ولا يكون للمشتري بهذه الحال سوى مطالبة البائع بالتعويض او طلب فسخ البيع اما اذا كان المشتري قد سبق له ان وضع يده على العقار فلن يستطيع البائع (المؤجر) ان يفي بالتزاماته بتمكين المستاجر من الانتفاع في الماجور بحيث يكون حق المستاجر محصور في المطالبة بفسخ الايجارة مع التعويض .
وتأسيسا على ذلك وعلى ضوء القواعد الفقهية والقانونية المذكورة ولما كانت واقعة تسلم المطعون ضده وحيازته للعقار (وكما اثبتها الحكم الطعين في مدوناته) والتي لها اصلها الثابت في الاوراق المؤيده بالبينات والمستندات المقدمة تلك الواقعة السابقة على حيازة وتسلم الطاعن للعقار اذ ان المطعون ضده قد تسلم العقار بان وضع يده عليه (وهو عظم) ومن ثم تصرف به تصرفا ماديا بان قام باعمال تشطيبه واكمال جاهزيته للانتفاع ، بما فيها تركيب ابوابه واكساءه بالاثاث في حين ان الطاعن لم يتسلم العقار الا بعد استصدار اجراء وقتي بموجب القرار الصادر في الطلب 345/14 ذلك القرار الذي صدر بعد ان كان المطعون ضده قد تسلم العقار وتصرف فيه بالتصرفات المادية المذكورة وان ما يعزز تلك الواقعة هو ان تصرف المطعون ضده في العقار وتسلمه له انما كان بناء على اتفاقية بيع العقار المعقودة بينه وبين المؤجر سامي عياد المنظمة بتاريخ 16/7/2009 والتي لم يتم المنازعة بصحة التاريخ التي نظمت به حين الاحتجاج بها في مواجهة الجهة الطاعنة على اعتبار ان الأصل إضافة الحادث الى اقرب اوقاته ما لم تؤدي هذه الإضافة الى نقض امر ثابت اذ عند التنازع في تاريخ الحادث يحمل على الوقت الأقرب الى الحال حتى يثبت الأبعد لان الوقت الأقرب قد اتفق الطرفان على وجود الحادث فيه وانفرد احدهما بزعم وجوده قبل ذلك فوجود الحادث في الوقت الأقرب متيقن وفي الابعد مشكوك فيه .
فضلا عن ان الطاعن لا ينازع بل يسلم ان تعاقده على الايجارة مع سامي عياد قد وقع بتاريخ 20/7/2014
وان تسلمه العقار قد وقع بموجب قرار قاضي العجلة الصادر بتاريخ 3/11/2014 بالطلب المستعجل المذكور وان الطاعن قد تمسك بصحة التواريخ المذكورة من خلال تمسكه بابراز اتفاقية الايجارة المذكورة والقرار المستعجل والاحتجاج بها في معرض بينته وادعاءه الوارد في البنود 2+3 من لائحة دعواه الحالية
ولما كان الامر كذلك ولما كان المطعون ضده قد سبق له ان وضع يده على العقار قبل تسلم الطاعن له وتمكنه من الانتفاع فيه وبالتالي فان حق الطاعن بهذه الحال انما ينحسر اتجاه البائع (المؤجر) بطلب فسخ الايجارة مع التعويض ان كان له موجب لان هذا الأخير لن يستطيع ان يفي بالتزاماته بتمكين المستاجر (الطاعن) من الانتفاع بالعين المؤجرة الامر الذي يجعل دعوى الطاعن في مواجهة المطعون ضده غير مسموعة قانونا .
اما بالنسبة للسبب الثاني وحاصله تخطئة المحكمة مصدرة الحكم الطعين بعدم اعتبار ما قام به رئيس محكمة بداية بيت لحم بإعادة الحال الى ما كان عليه في العقار منعدما ولا يرتب أي اثر الامر الذي يجعل الحكم الطعين واجب الإلغاء .
وفي ذلك نجد ولما كان من المقرر في قضاء النقض انه يشترط لقبول سبب الطعن ان يكون منتجا اذ لا يكون كذلك الا اذا انصب على قضاء الحكم بان تناول دعامته الأساسية التي لا يقوم قضاءه بدونها.
ولما كان الحكم المطعون فيه وفي معرض رده على هذا السبب قد أورد بمدونات حكمه انه كان يجب على الطاعن ان يلجا الى الطعن بقرار رئيس المحكمة وفق ما رسمه القانون وان الاجراء الذي اتخذه رئيس المحكمة بإعادة الحال الى ما كان عليه استنادا الى ان العقار كان بحيازة المطعون ضده وتحت تصرفه وذلك دون ان يتخذ من تلك المعالجة وما قام به رئيس المحكمة من اجراء دعامة لقضاءه في موضوع الدعوى اذ لم يعتنق ذلك الاجراء بجعله أساسا عَوّل عليه او اتخذه حجة ملزمة له في قضاءه ،وعليه فان النعي على الحكم الطعين بهذا الخصوص وايا كان وجه الراي فيه يكون نعيا غير منتج نقرر عدم قبوله .
وحيث ان ما قضت به المحكمة مصدرة الحكم الطعين بتاييدها حكم محكمة اول درجة القاضي برد دعوى الطاعن قد وقع صحيحا بنتيجته وان قصوره باسبابه القانونية لا يبطله ولا يعد موجبا لنقضه طالما ان هذه المحكمة قد استكملت أسبابه بما رات انه استكمالا لها وعليه فان ما ينعاه الطاعن باسباب طعنه يكون قائم على غير أساس .
لهذه الاسباب
تقرر المحكمة رد الطعن موضوعا وعملا باحكام المادة 237/1 من قانون الأصول المدنية والتجارية تاييد الحكم المطعون فيه من حيث النتيجة التي خلص اليها.
حكما صدر تدقيقا باسم الشعب العربي الفلسطيني بتاريخ 3/01/2022
الكاتــــــــــب الرئيـــــــس
هـ.ج