الحكم
الصادر عن محكمة استئناف رام الله المأذونة بإجراء المحاكمة وإصداره باسم الشعب العربي الفلسطيني
الهيئة الحاكمة برئاسة السيد القاضي حازم ادكيدك
وعضوية السيدين القاضيين ثائر العمري وسامر النمري
المستأنفان : 1) ماجد حسين ابراهيم كعابنة / العوجا - وسط البلد
2) خضر ابراهيم احمد كعابنة / العوجا
وكيلهما المحامي شفيق شلش وسوزان ضبان / رام الله
المستأنف عليهم : 1) منير شحادة ابراهيم المشارقة / جفنا - وسط البلد
2) احمد سليم احمد صافي / الجلزون
وكيله المحامي حسين زحايكة / رام الله
3) مدير تسجيل اراضي رام الله بالاضافة لوظيفته
4) النيابة العامة بصفتها الوظيفية / عطوفة النائب العام
الوقائع والاجراءات
تقدم وكيل المستأنفين بهذا الاستئناف ضد المستأنف عليهم وذلك للطعن في الحكم الصادر عن محكمة بداية رام الله في الدعوى المدنية رقم 96/2015 في 14/1/2018 والقاضي برد الدعوى مع الرسوم والمصاريف ومائتي دينار اردني اتعاب محاماة .
تتلخص اسباب الاستئناف فيما يلي:
1. ان المحكمة اخطأت باعتبار الوكالة الدورية تطبيق في الاراضي التي هي خارج التسوية .
2. ان المحكمة اخطأت باستنادها الى قانون انتقال الاراضي لسنة 1920 الملغي وان القانون النافذ هو رقم 51 لسنة 1958 المعدل للاحكام .
3. ان القرار المستأنف به قصور في التعليل والتسبيب
4. ان الوكالة الدورية عقد ملزم والمالك يفقد صفته بالتوقيع عليها
ملتمسا قبول الاستئناف وفسخ القرار والحكم بقبول الدعوى مع الرسوم والمصاريف واتعاب المحاماة عن درجتي التقاضي .
بالمحاكمة الجارية في جلسة 9/4/2018 تقرر امهال المستأنف عليه الاول لتوكيل محامي وتبليغ باقي الاطراف ثم في جلسات 28/5/2018 و 3/9/2018 حيث امهل المستأنف امهال أخير لتوكيل محامي ثم في 19/9/2018 تقرر محاكمته حضوريا لتفهمه لجلسات ثلاث متتالية وعدم حضوره ثم تقرر قبول الاستئناف شكلا وكررت وكيلة المستأنفين لائحة الاستئناف وانكرها وكيل المستأنف عليه الثاني ووكيل النيابة ممثل المستأنف عليهما الثالث والرابع ثم ترافع وكيل المستأنف معتمدا لائحة استئنافه ومرافعته امام الدرجة الاولى وترافع وكيل المستأنف عليه الثاني معتمدا مرافعته امام محكمة الدرجة الاولى والقرار كمرافعه له ملتمسا رد الاستئناف وطلب وكيل النيابة رد الاستئناف موضوعا ملتمسا تضمين المستأنفين الرسوم والمصاريف وحجزت الاوراق الى هذا اليوم للمداولة واصدار الحكم حيث تم محاكمة المستأنف عليه الثاني حضوريا وصدر هذا الحكم .
المحكمه
بعد التدقيق و المداولة ، بالرجوع الى اسباب الاستئناف والى الحكم المستأنف والى ما قدم من بينات امام محكمة الدرجة الاولى والى المرافعات الختامية فأننا نجد ما يلي :
اولا : اقام المدعيان الدعوى الصادر فيها الحكم المستأنف بداية امام محكمة الصلح ضد المستأنف عليهما 1و2 وتقرر من محكمة الصلح احالة الدعوى لمحكمة البداية بالنظر لقيمتها التي تفوق الحد الصلحي وبالنظر لنوع الدعوى والوكالة الدورية وامام محكمة البداية تقرر ادخال الاراضي والنيابة كمدعى عليهم وتعديل لائحة الدعوى واعيد السير بالاجراءات بعد تكرار اللوائح وقدم وكيل المستأنفين بينة خطية هي عبارة عن المبرز (م/1) وكالة دورية 2347/2006 في 7/3/2006 عدل رام الله ووكالة 749/2006 و 13763/2004 و (م/2) سند تسجيل للارض 73 حوض 6 البيتون من اراضي قرية جفنا قضاء رام الله و (م/3) وهي صورة مصدقة عن طلب البيع رقم 739/ج/2013 وعقد البيع وطلب البيع رقم 1714/ج/2014 وعقد البيع التابع له وختم البينة ، اما المدعى عليه الثاني فقدم المبرز ( م ع/1) وهو ذات سند التسجيل ( م/2) وذات عقد البيع وطلب البيع ( م/3) ولم تقدم النيابة العامة اية بينة وصدر الحكم المستأنف .
ثانيا : من الثابت بموجب المبرز (م/2) وجزء من المبرز ( م ع/1) ان قطعة الارض محل الدعوى هي ذات الرقم 73 حوض 6 حوض البيتون من اراضي قرية جفنا قضاء رام الله كانت مسجلة باسم المرحوم شحادة ابراهيم نخلة المشارقة وانها خضعت لاعمال التسوية في 25/11/2004 وسجلت كاملا باسمة وبعد ذلك تم فتح معاملة انتقال وسجلت باسم ورثته كل من المستأنف عليه الاول منير وكلير وابراهيم والبير ونخلة كحصة واحدة لكل واحد منهم في المعاملة 361/2013 واصبح بذلك المدعى عليه الاول منير / المستأنف عليه الاول مالكا لحصة واحدة من اصل خمسة حصص وكان منير المذكور وبتاريخ 7/3/2006 قام بالتوقيع على وكالة دورية رقم 2347/2006 عدل رام لله لصالح المدعي الاول ماجد لحصصه في الارض معطوفة على وكالة دورية 749/2006 في 24/1/2006 عدل رام الله ومعطوفة على وكالة دورية سابقة رقم 13763/2004 في 7/12/2004 أي ان المدعى عليه منير اصبح يملك حصتين من اصل خمسة بعد شراءه لحصة شقيقته كلير من المشترية منيره بالوكالة 749/2006 ( المبرز م/1) أي بمعنى ان مورث المدعي / المستأنف عليه الاول توفي منذ سنوات سابقة على معاملة الانتقال التي تمت بالعام 2013 امام الاراضي حيث تم ذكر حصر الارث له انه صدار بالعام 2004 رقم 83/2004 عن المحكمة الكنسية بالوكالة الدورية 13763/2004 ولم يقم المشتري الاول مغيره حميدات بتسجيل الوكالة الاولى باسمها بالموقع الرسمي وقامت بالبيع ايضا الى منير ولم يقم منير بتسجيل الوكالة الثانية 749/2006 بالموقع الرسمي وقام منير بالبيع الى المدعي الاول ماجد بوكالة 2347/2006 ولم تنفذ ايضا بالموقع الرسمي ، ثم قيام الورثة بفتح معاملة انتقال وتسجيل حصه لكل واحد بالطابو وقيام منير / المدعى عليه الاول ببيع حصته المسجلة على اسمة بالطابو الى المدعى عليه الثاني بالعقد 739/ج/2013 (م/3) في 14/4/2013 وقيام المدعى عليه الثاني بعقد بيع جديد باسم ميلاد منير 1714/ج/2014 في 28/5/2014 (م/3) وصدر سند التسجيل باسم المدعى عليه الثاني احمد صافي .
ثالثا : وبالعودة الى اسباب الاستئناف فأننا نجد ان السبب (1) من ملخص الاستئناف يرد على الحكم من حيث التسبيب والتعليل ذلك ان ما توصلت اليه محكمة الدرجة الاولى من ان الوكالة الدورية لا تنطبق الا على الارض التي استثنيت من اعمال التسوية مخالف للقانون واننا نجد ان محكمة الدرجة الاولى خلطت بين التصرف الوارد بالمادة 3 من قانون المعدل للاحكام المتعلقة بالاموال غير المنقولة رقم 51 لسنة 1958 وما ورد بالمادة 11 من ذات القانون ، فالتصرف المكسب لا يسري الا في الاراضي المستثناه او التي هي خارج التسوية بالنص الصريح عليها بالمادة 3 من القانون 51 لسنة 58 اما الوكالات الدورية فلم ينص المشرع على سريانها على الاراضي التي هي خارج التسوية فقط مما يجعل من تسبيب وتعليل محكمة الدرجة الاولى لهذه الواقعه مخالف للقانون موجب لالغاء الحكم من هذا الجانب وقبول هذا السبب .
رابعا : وبخصوص السبب (2) من ملخص الاسباب والقول بان قانون انتقال الاراضي العثماني لسنة 1920 ملغي فأننا لا نتفق مع ما ابداه وكيل المستأنفين ذلك ان قانون انتقال الاراضي مازال ساري المفعول ومطبق في بعض احكامه في فلسطين الا اننا نجد ان استناد محكمة الدرجة الاولى في تحليلها للمقارنة بين قانون الانتقال وبين قانون 51 لسنة 58 هو محل نظر ذلك ان قانون 51 لسنة 58 تحدث في مادته 11 عن الوكالات الدورية اما قانون انتقال الارض فنص على كيفية اتمام المعاملات لدى الدوائر المختصة بالتسجيل وان المعاملة اذا لم تتم على الصورة المرسومة بالقانون المذكور تكون باطلة وحق المتضرر رفع دعوى باسترداد ما دفعه سيما ان قانون التصرف بالأموال غير المنقولة رقم 49 لسنة 1953 جاء لاحقا لذلك القانون الصادر سنة 1920 والغى كل ما يتعارض مع احكامه وبالتالي لم يلغي كامل قانون الانتقال بل بقيت بعض احكامه سارية مما يجعل من هذا السبب غير وارد من حيث النتيجة .
خامسا : اما بخصوص السببين (3و4) من ملخص الاسباب وصفة المالك التي تزول بالتوقيع على الوكالة الدورية فإننا نقول ان ذلك محل نظر من وجهتين :
الاولى :ان المالك المسجل الارض باسمة امام دائرة الاراضي بعد بيعة بالوكالة الدورية لم يقم المشتري بالتسجيل بالموقع الرسمي ثم قيام ذلك المشتري بالبيع مرة ثانية بوكالة دورية ومن ثم اعادة الارض بوكالة دورية ثالثة دون ان يتم تسجيل الوكالات او تنفيذها في الموقع الرسمي والمرجع المختص وبالتالي من لم يسجل اسمه في الموقع الرسمي لا يمكنه ان يرتب حق عيني على العقار قبل ذلك لان الوكالة الدورية هي اجراء لاتمام البيع امام ذلك الموقع ولا يملك عطف وكالة دورية على أخرى بل يجب تنفيذ الوكالة الاولى بالموقع الرسمي ومن ثم يقدم المالك المسجل اسمه لدى الطابو بالبيع ولو بوكالة دورية اما النهج الذي اتبعه المشتري بالشراء بوكالات معطوفة على بعضها البعض دون التسجيل فهو اجراء مخالف لقانون التصرف بالاموال غير المنقولة ولقانون تسوية الاراضي والمياه ولهدف المشرع وغايته من تنظيم الوكالات الدورية الامر الذي يجعل من المدعين فاقدي الصفة في اقامة الدعوى وطلب تنفيذ وكالتهما .
الثانية : ان المدعيان / المشتريان بالوكالة الدورية المطلوب تنفيذها لم يدعوا كسبب للدعوى سوء نية المشتري المسجل على اسمة الارض مع البائع السابق او وجود تواطؤ بينهما ليصار الى اثبات ذلك ومن ثم ابطال سند التسجيل ومن المعلوم ان سجلات دائرة الطابو بما حوته من معلومات وقيود تتعلق بالنظام العام لارتباطها بالعقار والارض التي هي احدى مقومات الدولة وبالتالي كل ما يتعلق بالارض هو من النظام العام وهدف المشرع وغايته من نظام اشهار التصرفات العقارية هو حمايتها اولا ثم اعلام الكافة بها بما تشكلة من حفظ للحقوق وصيانة لها ، فالشخص الذي يريد ان يشتري عقارا يذهب الى دائرة الاراضي ليفحص ويستعلم عن ذلك العقار فان وجد اسم الشخص الذي يرغب بالشراء منه مسجل بصحيفة العقار وان ذلك العقار غير مثقل بأي حق للغير يقدم على الشراء وبعكس ذلك قد يعيد حساباته ويحجم عن الشراء ما يدلل على ان سجل الارض يشابه شهادة ميلاد الشخص الطبيعي الى حد ما فهي شهادة ميلاد للعقار ايضا وبالتالي طالما لم يدعي المدعيان بتواطؤ او سوء نية المدعى عليه الاول فلا يكون هناك سبب سليم او صحيح للدعوى واستقر الفقة والقضاء على ان ما ينجم عن صرامه للقيد من اضرار على الغير فقد عمد الى التخفيف من وطاة هذه المحاذير حين اعطى الحق للمتضرر الحقيقي رفع دعوى التعويض على مسبب الضرر لذلك جاء التعويض المالي من البائع الذي اضر بالغير وقد جاء بحكم محكمة النقض السورية بالهيئة العامة في 31/12/1972( المشتري حسن النية الذي اشترى بالاستناد الى قيود السجل العقاري تحمي ملكيته ولو كان بائعة قد حصل على الملكية باسلوب معيب كأتزوير ما دام المشتري حسن النية لم يعرف بوجود العيب فانه يحمى ويبقى للمتضرر مداعاة البائع الذي زور بدعوى شخصية والقانون بذلك سلك نهجا وسطا بين انظمة الشهر العقاري الشخصية وبين انظمة السجل العيني ).
( انظر في ذلك تفصيلا كتاب اسباب كسب لملكية للدكتور المرحوم محمد وحيد الدين سوار وانظر اجتهاد محكمة النقض الفلسطينية الحديث رقم 1740/2018 في 11/7/2018) .
لذلك
ولجميع هذه الاسباب وعملا بالمادة 223/2 من قانون اصول المحاكمات المدنية والتجارية تقرر المحكمة قبول الاستئناف موضوعا والغاء الحكم المستأنف واصدار الحكم برد الدعوى رقم 96/2015 للأسباب الواردة في حكمنا هذا مع الزامهما بالرسوم والمصاريف ومبلغ مائتي دينار اردني اتعاب محاماة من درجتي التقاضي
حكما حضوريا صدر وتلي علنا بحضور الوكلاء قابلا للنقض وافهم في 22/ 10/ 2018
الكاتب رئيس الهيئة
القاضي حازم ادكيدك