الحكم
الصادر عن محكمة استئناف رام الله المأذونة بإجراء المحاكمة وإصداره باسم الشعب العربي الفلسطيني
الهيئة الحاكمة برئاسة السيد القاضي حازم ادكيدك
وعضوية السيدين القاضيين ثائر العمري وسامر النمري
المستانفة : شركه اعمار الضواحي للتجاره العامه والمقاولات م.خ.م
وكيلها المحامي رائد وايثار وباسل عبد الحميد
المستأنف عليه : عمران عبد العزيز ابراهيم جولاني
وكيله المحامي رمزي عفانه
الحكم المستأنف : الحكم الصادر عن محكمة بداية رام الله بتاريـخ 11/10/2018 في الدعوى رقم 1170 /2014 والقاضي بالحكم برد مبلغ 28570 دولار امريكي للمدعي ورد المطالبه بباقي المبلغ مع الرسوم والمصاريف ومائتى دينار اتعاب محاماه
تتلخص اسباب الاستئناف فيما يلي:
1. اخطأت محكمة البداية مصدرة القرار المستأنف فيما ذهبت اليه من تكييف الدعوى على اساس انها دعوى عقارية في حين ان الدعوى كما هو واضح من لائحتها الابتدائية والطلب فيها وكافة المطالبات التي زعمت وبينت عليها الدعوى هي دعوى مطالبة مالية بقيمة 57000 دولار امريكي .
2. القرار المستأنف قد قضى بابطال اتفاقية الوعد بالبيع في حين ان الخصوم انفسهم لم يطلبوا ذلك و تكون قد تجاوزت تلك المطالبات
3. اخطأت المحكمة مصدرة القرار المستأنف في تحليلها اتفاقية الوعد بالبيع وكونها باطلة ذلك انه وكما هو واضح من عنوان واسم تلك الاتفاقية اتفاقية وعد بالبيع .
4. العقد شريعة المتعاقدين فلو كلفت نفسها محكمة اول درجة تدقيق الاتفاقية لوجدت انها لا تخالف القانون ولا النظام العام حتى على فرض حسابات حكم محكمة التمييز الذي استندت اليه المحكمة ..
5. القرار المستأنف يخالف العرف الدارج في فلسطين وفي طبيعة عمل اتفاقيات بيع الشقق والاراضي بالتقسيط واتفاقيات الوعيد بالبيع لحين استكمال دفع الثمن
6. اخطأت محكمة اول درجة في تفسيرها لبنود الاتفاق بين اطراف الدعوى عندما اعتبرت حق الشركة المستأنفة في مصادرة العربون هي بمثابة الشرط الجزائي
7. قرار محكمة اول درجة يستوجب الالغاء من ناحية ما وقع فيه من تناقض
8. اخطأت محكمة اول درجة ايضا في عدم التمييز بين البيع للعقارات في الدوائر المختصة وبين البيع ووعد البيع
9. اخطأت محكمة البداية في قرارها المستأنف عندما خلطت بين مصطلح معاملة التصرف التي وردت في قانون انتقال الاراضي رقم 39 لسنة 1920 وبين نوع الدعوى .
الاجراءات
بالمحاكمه الجاريه في 31 /12/ 2018 تقرر قبول الاستئناف شكلا و كرر وكيل المستانف لائحه الاستئناف وانكرها وكيل المستانف عليه ثم ترافع الفريقين تباعا وحجزت الدعوى للحكم
المحكمه
بالتدقيق و المداولة تجد المحكمه وقبل الولوج الى بحث اسباب الاستئناف تجد المحكمه وجوب الوقوف عند امور متعلقة بصحه الاجراءات المتخذه والتي ادت الى صدور الحكم المستأنف هي من الامور المتعلقه بالنظام العام بغض النظر عما اذا كانت قد شملتها اسباب الاستئناف ام لا؛ وفي هذا الخصوص نجد ان وكيل الجهه المدعيه كان قد ترافع امام محكمه الدرجه الاولى بتاريخ 14/ 3/ 2018 امام سعاده القاضي رائد العبوه في حين ان وكيل الجهه المدعى عليها قد ترافع بتاريخ 4 /9/ 2018 امام سعاده القاضي دلال المشني ولما كانت المحكمه في تلك الجلسه قد اقفلت باب المحاكمه بعد سماع مرافعه المدعى عليه دون ان تقوم بسماع مرافعه المدعي من جديد لتبدل الهيئه الحاكمه وانها اصدرت قرارها على هذا النحو مخالفه بذلك احكام الماده 170 من قانون اصول المحاكمات المدنيه والتجاريه التي تنص على انه ( إذا حجزت القضية للحكم وتبدلت هيئة المحكمة، تقوم الهيئة الجديدة بسماع المرافعات الختامية للخصوم ثم تصدر حكمها) لما كان ذلك فان هذا الاجراء يؤدي الى بطلان الحكم كما استقر على ذلك اجتهاد محكمه النقض الفلسطينيه الموقره انظر في ذلك حكم محكمه النقض رقم 144 لسنة 2011 .
ولما كان ذلك ولما كانت محكمه الدرجه الاولى قد استوفت دورها في نظر الدعوى ولما كانت هذه المحكمه محكمه موضوع فانها سوف تفصل في الموضوع بحكم من لدنها مع مراعاة ما جاء في اسباب الاستئناف من دفوع .
وفي الموضوع نجد ان المدعي اقام هذه الدعوى يطلب الحكم له برد مبلغ 28570 دولار امريكي بالاضافه الى 28430 دولار امريكي اخرى بدل تعويض عن خسائر ماديه ومعنويه قدرها المدعي ، كل ذلك على سند من القول انه تعاقد مع الجهه المدعى عليها بعقد وعد ببيع فيلا الا ان الجهه المدعى عليها لم تقم بتسليمه المبيع وبالتالي فانه يطلب برد المبلغ الاول باعتباره عربون والمطالبه بالمبلغ الباقي بدل تعويض عن مصاريف تنقل من القدس الى رام الله ومصاريف تمديد خط مياه وبدل الاستفاده من المبلغ المدفوع كعربون بالاضافه الى ان جزء من هذا المبلغ بدل اضرار معنويه عن عدم استلام المبيع.
والذي نراه في هذا الموضوع وبعد الاطلاع على عقد الوعد بالبيـــــع المبرز م/ 1 وبعد الاطلاع على سندات التسجيل التي تقدم بها المدعى فاننا نجد ان الثابت ان قطعه الارض المنشأ عليها العقار المبيع هي مشموله باعمال التسويه ولما كان ذلك وكانت الماده 16 من قانون تسويه الاراضي والمياه رقم رقم 40 لسنه 1952 قد نصت على انه (3- في الأماكن التي تمت التسوية فيها، لا يعتبر البيع والمبادلة والإفراز والمقاسمة في الأرض أو الماء صحيحاً إلا إذا كانت المعاملة قد جرت في دائرة التسجيل.) كما ان المادة الثانيه من قانون التصرف في الاموال غير المنقوله رقم 49 لسنه 1953 نصت على انه (ينحصر إجراء جميع معاملات التصرف في الأراضي الأميرية والموقوفة والأملاك والمسقفات والمستغلات الوقفية وإعطاء سندات التسجيل بها في دوائر تسجيل الأراضي. ) ولما كان ذلك وكانت المحكمه تجد ان سندات التسجيل المبرزه تخلوا مما يفيد بتسجيل العقد و هو عقد الوعد بالبيع في الموقع المختص في التسجيل وهو دائره الاراضي فان هذا العقد على النحو الذي بيناه يكون باطلا ، ولا يرد في هذا الصدد قول وكيل الجهه المستانفه في البند التاسع من اسباب الاستئناف ان البيع هو الذي حصر تسجيله في دوائر الاراضي ذلك ان الماده 49 من قانون التصرف بالاموال غير المنقوله نصت على حصر جميع معاملات التصرف ان تكون من خلال دوائر التسجيل من جانب اخر فان ما جاء في الماده 16 من قانون تسويه الاراضي والمياه من تعداد معاملات البيع والمبادله والافراز والمقاسمه ما هو الا على سبيل المثال ولا يعني ذلك ان غيرها من المعاملات لا يلزم تسجيله في دائره الاراضي طالما كان يتصل بالعقار. ونشير في هذا الصدد الى حكم محكمه التمييز الاردنيه رقم 2018/5482 ( . لما كان الثابت أنه لم يجر تسجيل عقد الوعد بالبيع المنظم بين الطرفين لدى دائرة تسجيل الأراضي المختصة مع ملاحظة أن التسجيل ركن لازم لانعقاد مثل هذا العقد فإن ما يترتب على ذلك بطلان هذا العقد ولا يترتب عليه أثر ويتعين إعادة المتعاقدين إلى الحالة التي كانا عليها قبل التعاقد )
ونشير كذلك الى حكم محكمه التمييز الاردنيه الذي ينص على ( من الرجوع الى احكام القوانين الخاصة التي تحكم عقد بيع العقار ومنها المادة الثالثة من قانون التصرف بالاموال غير المنقولة والمادة (16) من قانون تسوية الاراضي والمياه فقد حظرت المادة الثالثة سماع اي دعوى او اجراء اي معاملة في الاموال غير المنقولة التي اصدرت سندات تسجيل فيها، واعتبرت المادة (16) المذكورة معاملات البيع خارج دائرة التسجيل جريمة يعاقب عليها القانون وباطلة، وعليه فان الوعد بالبيع والتعهد بالفراغ يعتبر باطلا، وبالتالي فان عدم الحكم ببدل العربون يتفق واحكام القانون لان العربون يصح في العقود الصحيحة وخاصة ما يتعلق بصحة الشكل، وحيث ان العقد الباطل لا يرتب اثرا فلا يلزم المدعى عليه ببدل العربون كتعويض وينحصر التزامه برد العربون وذلك رجوعا عن اي اجتهاد سابق حول التعهد بفراغ الاموال غير المنقولة.)
اضف الى كل ما تقدم فان الجهه المستانفة التي تم التعاقد معها في عقد الوعد ببيع هذه الفيلا لا تملك هذا العقار اصلا ؛ ذلك اننا بالرجوع الى سند التسجيل المبرز م /2 نجد ان من يملك هذا العقار هي شركه الاتحاد للاعمار والاستثمار وليس شركه اعمار الضواحي للتجارة العامه والمقاولات ولا يغير من حقيقه هذه الواقعه الثابته ان شركه الاتحاد للاعمار والاستثمار مساهمه في شركه اعمار الضواحي ذلك ان مساهمتها في هذه الشركه الاخيره لا تجعل من شركه اعمار الضواحي مالكا للعقار حتى تبرم العقود باسمها لان ذمه الشركة وشخصيتها المعنوية مستقلة عن ذمة الشريك ، وعليه فاننا من هذه الناحيه كذلك نجد ان هذا العقد باطل ذلك انه تعاقد على مال لا تملكه شركه اعمار الضواحي .
وعلى ما تقدم ولما كان هذا العقد باطلا فان من حق المدعي استرداد المبلغ الذي دفعه وذلك من باب اعاده المتعاقدين الى الحاله التي كانا عليها قبل العقد ولا يرد ما اثاره المستانف في هذا الصدد من ان الحكم بابطال الاتفاقيه يتجاوز طلبات الخصوم ذلك ان طلب المدعي الاساسي هو الحكم برد هذا المبلغ اياً كان تكيف الدعوى سيما ان تكيف الدعوى عمل من اعمال المحكمه وما على الخصوم الا ابداء طلباتهم.
و بناء على ما تقدم نجد ان من حق المدعي استرداد المبلغ المقبوض كعربون سيما اننا بالرجوع الى اللائحه الجوابيه وخاصه البند الخامس منها نجد المدعى عليه يقر بان المدعى دفع هذا المبلغ هذا بالاضافه الى ما جاء في سند القبض الصادر عن الجهه المدعى عليها المبرز م/3 ، و اما بخصوص باقي مطالباته فان المحكمه بغض النظر عن عدم ثبوتها فان المحكمه تجد ان بطلان العقد لا يستتبع الا اعاده الحال الى ما كان المتعاقدين عليه دون الحكم بما يزيد عن ذلك.
لذلك
فان المحكمه تقرر اولا الحكم بابطال حكم محكمه البدايه في الدعوى المدنيه رقم 1170 /2014 للاسباب التي وضحناها في هذا الحكم ثانيا ولما كانت هذه المحكمه محكمة موضوع فانها تقرر وعلى ضوء ما بيناه في صدر هذا الحكم تقرر الحكم بالزام المدعى عليها/ المستأنفة بدفع مبلغ 28570 دولار امريكي للمدعي / المستأنف عليه مع الرسوم و المصاريف بالاضافه الى مبلغ اربعمائه دينار اتعاب محاماه عن مرحلتي التقاضي.
حكما حضوريا صدر وتلي علنا باسم الشعب العربي الفلسطيني قابلا للنقض وافهــــــــــــم في 30 / 01/ 2019