الحـــــكـــم
الصادر عن محكمة استئناف القدس المنعقدة في رام الله المأذونة بإجراء المحاكمة
وإصداره بإسم الشعب العربي الفلسطيني
الهـيئة الحاكـمة
:
برئاسة السيد القاضي حازم ادكيدك وعضوية السيدين القاضيين بشار نمر و آمنة حمارشة
المســــــــــــــــــــــــــــــتأنف
:
نضال خميس عبد الجابر كحله / رمون
وكيله المحامي
:
عبد الجابر الفقيه / رام الله
المسـتأنـف عليه
:
محمود جميل محمود حمدان / عناتا
وكيله المحامي
:
مفيد خلايلة / رام الله
الوقائع و الاجراءات
تقدم المستأنف بواسطة وكيله بهذا الاستئناف ضد المستأنف عليه وذلك للطعن في الحكم الصادر عن محكمة بداية اريحا في الدعوى المدنية رقم 25/2015 في 17/1/2016 والقاضي بابطال الصفقة العقارية رقم (4786/2) تاريخ 4/3/2015 وابطال سند التسجيل للقطعة رقم 24 حوض سور القصر رقم 7 من اراضي النويعمة قضاء أريحا واعادة الحال لما كان عليه قبل تنفيذ هذا البيع مع الرسوم والمصاريف ومئة دينار اتعاب محاماة .
تتلخص اسباب الاستئناف فيما يلي :
1. ان القرار المستأنف مخالف للقانون والاصول .
2. ان القرار المستأنف ضد وزن البينة .
3. ان المحكمة اخطأت بقرارها كون الوكالة الدورية هي اسرائيلية غير معتمدة للقول انها نظمت استنادا للمادة 11 من القانون .
4. ان المحكمة اخطأت دون الالتفات الى طلب سماع شهادة كاتب العدل .
5. ان المحكمة اخطأت في تفسير القانون المعدل للأحكام المتعلقة بالاموال غير المنقولة .
· والتمس قبول الاستئناف موضوعاً والغاء الحكم ورد الدعوى مع الرسوم والمصاريف واتعاب المحاماة .
بالمحاكمة الجارية علناً في 21/3/2016 تقرر قبول الاستئناف شكلاً وكررت اللوائح حيث كان هناك استئناف اخر مقدم من المدعى عليه الاول حمل الرقم 132/2016 وطلب وكيل المستانف تقديم بينة وتقرر في جلسة 27/4/2016 انتداب خبير لاجراء الخبرة على الوكالة الدورية ، وفي 12/5/2016 تم دفع نفقات الخبير وتقرر تكليف الخبير بالمهمة وحلف اليمين القانونية وفي 2/6/2016 تقرر شطب الاستئناف 132/2016 وصرف نفقات الخبير وتقرر في 4/7/2016 رفض سماع الشهود وكررت المرافعات وفي 24/10/2016 تقرر اعتبار الاستئناف 132/2016 كأن لم يكن بسبب تقديم طلب تجديد وتبليغ وكيل المستأنف وعدم حضوره وتم تكرار المرافعات وحجزت الدعوى لهذا اليوم لاصدار الحكم .
المحكمة
بعد التدقيق والمداولة وبالرجوع الى اسباب الاستئناف والى الحكم المستأنف والى ما قدم من بينات امام محكمة الدرجة الاولى والى المرافعات الختامية فاننا نجد ما يلي :
أولا : المدعي / المستأنف عليه اقام دعواه للمطالبة بالغاء وابطال صفقة عقارية وفسخ والغاء وابطال سند تسجيل قطعة ارض بداعي انه اشترى الارض رقم 24 حوض 7 من اراضي النويعمة بوكالة دورية مصدقة لدى كاتب عدل القدس رقم 338/2012 في 21/4/2012 من المدعى عليه الاول وانه قام بفتح صفقة عقارية لدى دائرة اراضي بيت ايل حملت الرقم 4682/2 وان المدعى عليه الاول البائع قام ببيع قطعة الارض للمدعى عليه الثاني بالعقد رقم 5/2015 بالصفقة العقارية 4786/2 في 4/3/2015 دون حق وان ذلك مخالف للمادة 40 من قانون الاراضي والمادة 11/ب من قانون التصرف بالاموال غير المنقولة وانه علم بذلك بعد مراجعة دائرة الاراضي وان الهدف من ذلك الاضرار بالمدعي ، المدعى عليه الثاني / المستأنف اجاب على الدعوى بعدم علمه بالبيع الاول وانه هو المالك وليس المدعى عليه الاول وان تسجيل الارض باسم الاول كونه هو مغترب بأمريكا وان شراءه اسبق من شراء المدعي .
ثانياً : اننا من خلال البينة الخطية المقدمة تبين وثبت قيام المالك المسجلة على اسمه قطعة الارض محل الدعوى بالتوقيع على وكالة دورية لدى كاتب عدل القدس لصالح المدعي كمشتري للارض بتاريخ 21/4/2012 بالوكالة 338/2012 وبموجب سند التسجيل المبرز بالدعوى ، كما ثبت قيام المدعي بتقديم طلب الى دائرة الاراضي بهدف فتح صفقة لتسجيل الارض وتنفيذ الوكالة وكان ذلك بتاريخ 7/11/2012 اي بعد سبعة أشهر من تاريخ الوكالة ، كما ثبت عدم اتمام المعاملة وعدم توقيع اي عقود لدى دائرة الاراضي بخصوص تنفيذ الوكالة الدورية لعدم تقديم اية بينة على ذلك ولاقرار المدعي بلائحة الدعوى وبالتالي مجرد تقديم الطلب لفتح صفقة عقارية لا يعتبر توقيعاً لعقد البيع ولا تعتبر الوكالة منفذة لدى دائرة الاراضي هذا من جهة .
كما نجد ان البائع بالوكالة الدورية والمالك بموجب سند التسجيل المبرز بالطلب قام وبتاريخ 4/3/2015 بالتوقيع على عقد البيع رقم 5/2015 لدى دائرة الاراضي لبيع قطعة الارض ذاتها محل الوكالة الدورية للمدعى عليه الثاني / المستأنف بهذا الاستئناف وانه صدر سند تسجيل جديد باسم المستأنف كمالك لكامل قطعة الارض بذات التاريخ بالصفقة العقارية 4786/2 المبرز (ط/1) وبالتالي تم تسجيل اسم المشتري بالطابو بدلا من اسم البائع المالك السابق وصدر سند تسجيل بذلك .
والسؤال المركزي في هذه الدعوى من الاولى بالتثبيت الوكالة السابقة بالتاريخ ام التسجيل الذي تم بالفعل لدى دائرة الاراضي ؟
اننا وفي معرض اجابتنا على هذا التساؤل نقول ان من اهم الاعتبارات التي يقوم عليها نظام الشهر العقاري ( شهر التصرفات العقارية ) هو تمكين الناس كافة من الاطلاع على ما جاء فيها من بيانات واخذ شهادات بذلك وبالتالي هذا النظام يعد أمر لازم وضروري لتسهيل تداول بيع العقارات وتشجيع الائتمان العقاري فمن يريد اكتساب حق عيني على عقار يلزمه ان يعرف الحقوق العينية المثقلة بذلك العقار فاذا كان العقار مرهوناً أو محجوزاً او مباعاً لم يقدم ذلك الشخص على الشراء او لتغيرت ظروف وشروط التعاقد على أبعد تقدير، وبالتالي فان الاصل العام في التصرفات القانونية التي ترد على الاموال غير المنقولة ان تثبت وتوثق وتجري امام الموقع الرسمي وهو دائرة تسجيل الاراضي وذلك تطبيقا لنص المادة الثانية من قانون التصرف في الاموال غير المنقولة رقم 49 لسنة 1953 اذ نصت على ( تنحصر اجراء جميع التصرفات في الاراضي الاميرية والموقوفة والاملاك والمسقفات والمستغلات الوقفية واعطاء سندات التسجيل بها في دوائرة تسجيل الاراضي ) وجاء تأكيداً على ذلك نص المادة 16/3 من قانون تسوية الاراضي والمياه ، واورد المشرع استثناءً خاصاً بحكم المادة 11/أ من القانون رقم 51 لسنة 58 المعدل للأحكام المتعلقة بالاموال غير المنقولة بأن جعل الوكالات الدورية التي تتضمن حق البيع وغير القابلة للعزل او الالغاء سارية لمدة سنة وقابلة للتنفيذ لدى دوائر التسجيل خلال هذه المدة وعدل النص الى خمس سنوات وعدلت أخيراً بأمر عسكري احتلالي رقم 847 في 30/6/1982 بأن اصبحت خمسة عشر سنة ، وطالما نحن نتحدث عن اصل عام وهو التسجيل في الموقع الرسمي للأموال غير المنقولة واستثناء بأن يتم البيع بالوكالات الدورية وبالتالي الاستثناء لا ينقلب الى اصل والاستثناء لا يقاس عليه ولا يتوسع في تفسيره او تطبيقه والا انقلب الاستثناء الى اصل وهنا تكمن مخالفة القانون ومخالفة الهدف الاساسي والغاية الكبرى التي ارادها المشرع من نظام الشهر العقاري ( الطابو ) وعليه يصبح القول بأن الوكالة الدورية الاسبق بالتاريخ هي الاولى بالتنفيذ على الوكالة التي نفذت فعلياً بالموقع الرسمي اللاحقة التاريخ الغاء لنظام التسجيل ومخالفة لحكم القانون واهدار للحقوق وضياع للنظام العام الذي يقوم عليه هذا النظام وتشجيع لذوي النفوس الضعيفة للقيام بعمليات بيع المرة تلو الاخرى ، اما فيما لو كان الامر يتعلق بعدم تنفيذ الوكالتين اي عدم اللجوء الى دائرة التسجيل بأي الوكالتين حينها يطبق الاستثناء في تنفيذ الوكالة الاسبق بالتاريخ وخير للقانون وللعدالة وللنظام العام وان يبقى السجل العقاري ثابتاً صحيحاً يحوز على الحجية المطلقة ويترتب عليه صرامة القيد من ان يتم الغاء القيد الذي تم باجراءات صحيحة وسليمة ومتفقة والقانون ضمن مبدأ حسن النية للمشتري الثاني الذي نفذ البيع بالموقع الرسمي لأن حسن النية هنا مفترض وعلى من يدعي خلاف ذلك عليه اقامة الدليل وحينها لكل مقام مقال .
كما ان الوكالة الدورية هي اجراء تحضيري لتنفيذ البيع بالموقع الرسمي ولا تعتبر سنداً ناقلاً للملكية للقول بأن يد البائع غلت عن المبيع فطالما ان المشتري / المدعي حصل على وكالة دورية من المالك فكان عليه المبادرة لتسجيل وتنفيذ وكالته بالموقع الرسمي وان مجرد تقديم الطلب الى دائرة الاراضي لا يقوم مقام عقد البيع وتنفيذ الوكالة اذ ان تاريخ تقديم الطلب لدائرة الاراضي في 7/11/2012 والمدعي لم يتابع تنفيذ الصفقة حتى قدوم المشتري الجديد / المستانف بفتح صفقة جديدة بتاريخ 4/3/2015 وتسجيل العقار باسمه اي ان المدعي ترك معاملته لمدة تزيد على السنتين ونصف دون متابعة ، كما انه لم يقدم أي بينة على اهمال او تقصير او تواطؤ من الدائرة الرسمية بعدم وضع اشارة على السجل العقاري وبقي ذلك مجرد قول يعوزه الدليل من ذلك كله نخلص الى ان الحكم المستأنف جاء مخالفاً لأحكام القانون المعدل للأحكام وقانون التصرف بالاموال غير المنقولة وقانون تسوية الاراضي والمياه وعليه تكون الاسباب ( 1، 2، 5) من ملخص الاسباب واردة على الحكم المستأنف .
( انظر تمييز اردني رقم (3151/2001) هيئة عامة في 22/5/2002 )
لذلك
ولجميع هذه الاسباب فاننا وعملاً بأحكام المادة 223/2 من قانون اصول المحاكمات المدنية والتجارية نقرر بالاغلبية قبول الاستئناف موضوعا والغاء الحكم المستأنف والحكم برد الدعوى المدنية رقم 25/2015 لعدم استنادها لسبب قانوني صحيح مع الزام المستأنف عليه بالرسوم والمصاريف ومائتي دينار اردني اتعاب محاماة .
حكماً حضورياً صدر وتلي علناً بحضور الوكيلين قابلاً للنقض وافهم في 21/12/2016
قرار المخالفة
أخالف الاغلبية المحترمة فيما ذهبت اليه ذلك ان قرار محكمة الدرجة الاولى جاء متفقاً مع الاصول والقانون حيث ان الوكالة الدورية تعتبر وسيلة ناقلة للملكية وقد نظم احكامها القانون رقم 51 لسنة 53 في المادة 11 منه وجعل مدة تنفيذها يكون خلال خمسة عشر عاماً من تاريخ تنظيمها وانني اجد بان قيام البائع بالتوقيع على الوكالة الدورية يرفع يده عن المباع بموجب الوكالة الدورية بحيث لا يكون له اي صلاحية للتصرف فيه وان قيامه بالتوقيع على وكالة دورية لاحقه بذات المباع يعتبر مخالف للقانون ولا يرتب اثراً سوى ان يقوم المشتري الثاني حسن النية بالرجوع على المبائع بالمبالغ التي دفعها ثمناً للمبيع ويكون المشتري الاول بموجب الوكالة الدورية الاسبق في التاريخ الاولوية في التسجيل لدى دائرة تسجيل الاراضي المختصة وذلك خلال المدة المذكورة وان القول بان المشتري الثاني قد سبق الى التسجيل وانه لا بد من الحفاظ على استقرار السجلات الرسمية هو قول لا يتفق مع القانون ومع قصد المشرع من اصباغ الحماية على الوكالة الدورية والا لما اعطى تلك المدة الطويلة لتنفيذها ، وعليه فان الاولى في التنفيذ هي الوكالة الدورية الاسبق في التاريخ وقد استقر اجتهاد محكمة النقض بهذا الخصوص وذلك في قرارها رقم 15/2009 .
وعليه فاني ارى الحكم برد الاستنئاف موضوعاً وتأييد الحكم المستأنف وافهم في 21/12/2016