دولـــــة فــــلســــــطين
السلطــــة القضائيـــة
المحكمة العليا /محكمــة النقض
"الحكـــــــم"
الصادر عن المحكمة العليا /محكمة النقض المنعقدة في رام الله المأذونة بإجراء المحاكمة وإصداره
بإسم الشعب العربي الفلسطيني
الهـيئـــــــــة الحـاكـمـــة بـرئاســـــــــة القاضـــــي الســــــــــيد عبد الله غزلان
وعضوية القضاة السادة : عدنان الشعيبي ،محمد الحاج ياسين ، مأمون كلش ،هدى مرعي
الطــاعــن : محمد جمعة زيدان / الزرقاء - الاردن بصفته ، الشخصية وبالاضافة الى التركة بصفته المستفيد من الوكالة الدورية رقم 11967/99 عدل رام الله
وكيله المحامي : نهاد مسودي
المطعـــون ضدهم : 1. محمود محمد صبري زيدان / بيتين
جميعهم بصفتهم الشخصية وبالاضافة الى تركة مورثتهم المرحومة عائشة جمعة زيدان محمد
7. يوسف محمد خميس زيدان/ بيتين
8. سامر محمد خميس زيدان/ بيتين
9. مسعده محمد خميس زيدان/ بيتين
10. امنه محمد خميس زيدان / بيتين
11. ايمان محمد خميس زيدان/ بيتين
12. منى محمد خميس زيدان /قطنة / بصفتها الشخصية وبصفتها وكيلة عن المدعى عليهم محمد عادل محمد زيدان وروند عادل محمد زيدان ونهال عادل محمد زيدان وروان عادل محمد زيدان وجميعهم من المدعى عليهم الثانية وحتى السابعة بصفتهم الشخصية وبالاضافة لتركة المرحوم عادل محمد عادل زيدان وجميعهم بواسطة وكيلتهم فاطمة داوود حسين زيدان بموجب الوكالة الخاصة رقم ( 12233 / 2010 ) عدل رام الله .
بواسطة وكيلهم المحامي صهيب ابو عوض / رام الله .
المطعون ضدهم المنضمين
13. نصر محمد خميس زيدان
14. انتصار محمد خميس زيدان
15. كمال محمد صبري محمود زيدان
16. زيدان محمد خميس زيدان
17. جمال محمد خميس زيدان
18. رامي عادل محمد زيدان
19. فاطمه جمعه محمد زيدان بصفتها الشخصية بالاضافة الى تركة مورثهم المرحوم والدها جمعة زيدان محمد زيدان .
الإجـــــــــــــــــــــراءات
تقدم الطاعن بهذا الطعن بتاريخ 3/5/2018 لنقض الحكم الصادر عن محكمة استئناف رام الله بتاريخ 28/3/2018 بالاستئناف المدني رقم 885/2013 القاضي بالاغلبية بقبول الاستئناف موضوعاً والغاء الحكم المستانف ورد الدعوى الاساس رقم 868/2010 بداية رام الله وتضمين المدعي الرسوم والمصاريف وثلاثماية دينار بدل اتعاب محاماة عن مرحلتي التقاضي .
وطلب الطاعن في نهاية لائحة الطعن قبول الطعن شكلاً وموضوعاً والحكم بالغاء الحكم الطعين وبتنفيذ الوكالة الدورية موضوع الدعوى الاصلية والغاء اي معاملات جرت على قطعة الارض موضوع الدعوى وتكبيد المطعون ضدهم الرسوم والمصاريف واتعاب المحاماة .
في الوقت الذي لم يتقدم اي من المطعون ضدهم بلائحة جوابية .
المحكمـــــــــــــــــــــة
بعد التدقيق و المداولة، ولورود الطعن في الميعاد مستوفياً شرائطه القانونية تقرر قبوله شكلاً .
وفي الموضوع : فان ما تنبيء به الاوراق ان الطاعن كان تقدم بمواجهة المطعون ضدهم لدى محكمة بداية رام الله بالدعوى المدنية رقم 868/2010 ، وموضوعها ابطال عقود انتقال بالارث وفسخ سند تسجيل ، وتنفيذ الوكالة الدورية غير القابلة للعزل رقم 11967/99 عدل رام الله ، بداعي ان مورثتي المطعون ضدهم المرحومتين خديجة وعائشة زيدان اضافة الى المطعون ضدها فاطمة جمعة زيدان محمد تنازلن عن حصصهن الارثية التي الت اليهن عن والدهن المرحوم جمعة زيدان في قطعة الارض موضوع الدعوى الى المدعي الطاعن بموجب الوكالة الدورية المرقومة اعلاه ، قبل ان يتم تنفيذ معاملة انتقال بالارث في قيود قطعة الارض لدى دائرة تسجيل الاراضي ويتم نقل الحصص المباعة للمدعي مسبقاً بموجب الوكالة الدورية الى اسماء المدعى عليهم المطعون ضدهم .
باشرت محكمة اول درجة بنظر الدعوى الى ان اصدرت بتاريخ 24/11/2013 حكماً فاصلاً فيها قضى بالحكم للمدعي حسب طلبه في لائحة دعواه .
لم يلق حكم محكمة البداية قبول المدعى عليهم فطعنوا فيه لدي محكمة استئناف رام الله ، بالاستئناف رقم 885/2013 ، وبختام اجراءاتها اصدرت محكمة الاستئناف بتاريخ 3/7/2017 حكمها القاضي برد الاستئناف موضوعاً وتأييد الحكم المستانف الحكم الذي لم يرتض المدعى عليهم به ايضاً ما حدا بهم الى الطعن فيه لدى محكمة النقض بالطعن رقم 1319/2017 وهو ما قضت به محكمة النقض بنتيجته بنقض الحكم المطعون فيه لعلة البطلان لصدوره باسم الهيئة التي تلت الحكم وليس الهيئة التي اعدته .
وبعد اعادة الاوراق اليها اصدرت محكمة الاستئناف بتاريخ 28/3/2018 الحكم المطعون فيه بالطعن الماثل والذي لم يحظ برضى المدعي فبادر الى الطعن فيه بالنقض بموجب الطعن الماثل حاملاً طعنه على جملة من الاسباب ساقها في لائحة الطعن .
وعن اسباب الطعن اذ يتحصل جوهر ما ينعاه الطاعن من خلال اسباب طعنه برمتها في تخطئة محكمة الاستئناف في تطبيق المادة 11 من القانون المعدل للاحكام المتعلقة بالاموال غير المنقولة رقم 51 لسنة 1958 ، وفي تقدير القيمة القانونية التي اضفاها المشرع على الوكالات الدورية غير القابلة للعزل وخطئها فيما توصلت اليه من ان عقاب الطاعن في عدم تنفيذ الوكالة الدورية مكفول بحكم القانون طيلة مدة سريانها وهي مدة خمسة عشر عاماً من تاريخ تصديقها من المرجع المختص .
ولما كنا وبالوقوف على ما سطره الحكم الطعين نجد ان محكمة الاستئناف اذ خلصت بنتيجه قبول الاستئناف موضوعاً ورد الدعوى الاساس قد حملت ما خلصت اليه على ان الاصل في البيوع العقارية بالاراضي التي تمت بها اعمال التسوية والمسجلة رسمياً لدى دائرة الاراضي المختصة الثبات والاستقرار لما تمثله تلك السندات والمعاملات من حجية في مواجهة الكافة باعتبارها سندات رسمية توثق البيوع والتصرفات التي تتم على العقارات المسجلة ، فان المشرع قد اضفى عليه حجية لا تقبل النقض او الالغاء او التعديل الا في حدود ضيقة جداً حفاظاً على ثباتها وتأكيداً على تمتعها بثقة المواطنين وان المشرع لم يغفل حق الشخص الذي لحقه ضرر من جراء تزوير او غش بالبيع بان يعود على الشخص المتسبب بالضرر بالتعويض فقط ، حفاظاً على استقرار المعاملات وثبات السندات العقارية وسجلاتها ، وان القول بخلاف ذلك فيه اهدار لهذه الحجية واضاعة للحقوق الثابتة والمستقرة وان المدعي المستفيد من الوكالة الدورية - والقول لا زال لمحكمة الاستئناف - ولم يقم بتنفيذها لدى الموقع الرسمي وهي دائرة الاراضي ، وان قيام احد الورثة بفتح معاملة الانتقال واصدار سند تسجيل لقطعة الارض باسم الورثة هو امر متفق والقانون وبالتالي لا يحق للمدعي وبعد اصدار سند تسجيل لقطعة الارض محل الدعوى ان يطالب بالغاء سند التسجيل الجديد كونه لم يثبت تواطؤ الورثة ، او علمهم المسبق ببيعها بموجب الوكالة الدورية . اننا وازاء ما سطره الحكم الطعين مما سبق الاشارة اليه نجد انه يتوجب القول ابتداء ان صرامة وحجية قيود السجل العقاري وملطفاتها ، انما تنحصر بالاسناد التي تصدرها دوائر تسجيل الاراضي بموجب قيودها وسجلاتها المستندة لقانون التسوية ، اذ تعتبر تلك الاسناد اسناداً رسمية تعفي صاحبها من اقامة الدليل على صحة ما تحتويه لان ما تحتويه يعتبر قرينة غير قابلة لاثبات العكس ، فلا يحتاج صاحبها لاثبات ما جاء فيها لان ما تحتويه عبارة عن بينة قائمة بذاتها وتعمل بها المحاكم دون دليل اخر لاثباتها بل انه يحظر على المحاكم ان تسمع اي ادعاء مخالف لما ورد فيها ولا يقبل الطعن بما تحتويه وان استند الى التزوير او الغش او ثبت ان القيد حصل خديعة وعن سوء نية فاضحة وذلك وفق ما هو مقرر بموجب المواد الثانية والثالثة والرابعة من قانون التصرف في الاموال غير المنقولة رقم 49 لسنة 1953 والمادة 16/2من قانون تسوية الراضي والمياه رقم 40 لسنة 1952 غير ان المشرع قد عمد الى تخفيف وطأة المحاذير المذكورة بالنص على ملطفات صراحة تلك القيود ، بان اعطى المتضرر حق اللجوء لطلب التعويض من الشخص المسؤول عن الغش او احرز القيد بطريق الغش ، او احتصل من محكمة التسوية على حكم قطعي بناء على تبليغات مزورة ، وذلك من خلال نصوص الفقرتين الرابعة والخامسة من المادة 14 من قانون التسوية .
من هنا ولما كانت صرامة القيود المذكورة انما تطبق على القيود التي صدرت نتيجة اكتساب جدول الحقوق للدرجة القطعية الجارية نتيجة اعمال التسوية واجراءاتها ، دون غيرها ولما كانت قيود معاملة نقل الارث موضوع الدعوى والمطلوب الغاءها قد صدرت نتيجة تصرف خصوم الدعوى وليس بناء على اجراءات التسوية المقررة بموجب قانون التسوية فانه لا محل لتطبيق مبدأ صرامة وحجية القيد وملطفاته عليها ، وبذلك يغدو ما دونه الحكم الطعين باسباب حكمه من هذا الجانب غير قائم على اساس .
من جانب اخر وفي ذلك السياق نجد انه لا بد من الاشارة الى انه وان كان الاصل وفقاً للقواعد العامة في القانون وطبقاً لاحكام المادة الثانية من قانون التصرف في الاموال غير المنقولة رقم 49 لسنة 1953 والمادتين 4 و 11 من قانون انتقال الاراضي رقم 81 لسنة 1920 والمادة 16 من قانون تسوية الاراضي والمياة رقم 40 لسنة 1952 ، ان البيوع التي تقع على مال غير منقول ، والتي تتم خارج الموقع الرسمي تعتبر بيوعاً باطلة ، لا ترتب اثراً ، سواء بالنسبة للغير او بين عاقديها لما اشترطه القانون ، من شكلية وجوب تسجيل البيع الذي محله مالا غير منقول لدى دوائر التسجيل المختصة ، وان مؤدي ذلك ان المشتري بموجب عقد بيع لم يتم تسجيله ،لا يصبح مالكاً للعقار المبيع ولا يستطيع ان ينقل ملكيته الى مشتر منه ، ما لم يتم نقل القيد الى اسمه غير انه ولما كان المشرع بموجب المادة 11/ ب من القانون المعدل للاحكام المتعلقة بالاموال غير المنقولة رقم 51 لسنة 1958 ، قد افرد الوكالات التي تنظم لدى كاتب العدل والمتضمنة بيع وافراغ اموال غير منقولة والمتعلق بها حق الغير كقبض الثمن بحكم استثنائي خاص ، جعلها بمقتضاه واجبة التنفيذ في جميع الاحوال ، لدى دوائر التسجيل والمحاكم ، خلال خمسة عشر عاماً من تاريخ تنظيمها او تصديقها ما مؤداه ، وفقاً للمستقر عليه في اجتهاد النقض ان البائع الموكل يعتبر بعد تنظيمها مسلوب حق التصرف بالمبيع وتغل يده عن بيعه مرة اخرى طيلة المهلة القانونية الممنوحة للوكيل لتنفيذها وانه لا يملك ان يلغيها او يقيدها ، دون موافقة من صدرت لصالحه لتعلق حقه بها وبحيث يبطل كل بيع لاحق لتنظيمها ، من شأنه ان ينقل الحصص المباعة بموجبها الى شخص اخر خلاف المشتري بموجبها او من يختاره لخروج هذه الحصص من يد البائع وتصرفه بحكم كونها مالا مباعاً مسبقاً من قبله ، ولما اضفاه المشرع على هذه الوكالات من الزامية بوجوب تنفيذها بحق عاقديها وحيث يسري العقد على البائع بحق ورثته من بعده ولما كان تنفيذ معاملات الانتقال بالارث موضوع الدعوى الى المطعون ضدهم فيما يتصل بالحصص المباعة بموجب الوكالة الدورية موضوع الدعوى قد تم خلال المهلة الممنوحة قانوناً للمشتري الطاعن لتنفيذ الوكالة الدورية والبالغة خمسة عشر عاماً وفقاً للمادة 11/ب المنوه عنها بحسب ما تم تعديلها فان معاملات الانتقال بالارث في ضوء ما سقناه قد وقعت باطلة ما لازمه ان القيود الناشئة عن تنفيذ تلك المعاملات تغدو مستوجبة الالغاء .
ولما خالف الحكم الطعين النظر المتقدم فان اسباب الطعن ترد عليه وتجرحه .
لذلك
تقرر المحكمة قبول الطعن موضوعاً ونقض الحكم المطعون فيه ولما كان موضوع الدعوى صالحاً للفصل فيه وعملاً باحكام المادة 237/2/أ من قانون اصول المحاكمات تقرر المحكمة الغاء معاملات الانتقال بالارث موضوع الدعوى و التي تمت على الحصص المباعة بموجب الوكالة الدورية رقم 11967/99 عدل رام الله وسندات التسجيل المنبثقة عنها وتنفيذ الوكالة الدورية المرقومة انفاً لدى دائرة تسجيل اراضي رام الله المختصة والزام المطعون ضدهم بالرسوم والمصاريف وخمسماية دينار بدل اتعاب محاماة عن كافة مراحل التقاضي .
حكما صدر تدقيقا باسم الشعب العربي الفلسطيني بتاريخ 24/11/2021